Israël : comment le milieu du business immobilier opère-t-il sous le radar du fisc?

Un rapport sur les acheteurs au cours du 1^er trimestre de cette année montre la tendance actuelle dans le milieu du business immobilier: plus on possède d’immobilier, le moins on déclare de revenus.

Mardi, l’économiste en chef du ministère des Finances Yoel Neveh a publié son rapport sur l’achat de maisons au premier trimestre. Les chiffres et les analyses montrent que plus les gens possèdent de maisons (en tant qu’investissement immobilier) le moins de revenus ils déclarent gagner.

Ces données proviennent d’une enquête effectuée auprès de 200 investisseurs immobiliers dans la région de Netanya au cours du premier trimestre. Ceux qui disent être propriétaires d’une ou deux maisons à des fins d’investissement ont pour la plupart déclaré un revenu mensuel moyen des ménages de 33 000 NIS à 37 000 NIS. Curieusement, beaucoup de propriétaires de trois à six maisons disent gagner seulement 20 000 shekels. Les autorités trouvent « curieux » qu’avec ces revenus, ils aient réussi à acheter des maisons qui valent aujourd’hui un total combiné de 6,2 millions de shekels.

L’administration fiscale dit ne pas avoir été au courant de ces chiffres, mais se défend en disant qu’au cours de la dernière année, celle-ci a commencé à employer une base de données qui détecte les cas où il y a une forte incompatibilité entre les actifs de revenu et ceux déclarés.

Environ 100.000 lettres ont été envoyées dans le cadre de cette enquête, dont la moitié à des personnes qui possèdent plus de trois maisons sans avoir les revenus dont ils auraient eu besoin pour les financer. Pour l’instant au moins, les autorités fiscales laissent les gens qui n’ont qu’un ou deux immeubles de placement éviter tout examen.

Les autorités fiscales estiment que ces 50.000 lettres représentent la majorité des investisseurs immobiliers qui ont des revenus non déclarés. Celles-ci comptent cibler ceux qui n’ont pas déclaré leurs revenus provenant de locations immobilières et ceux qui ne peuvent pas suffisamment expliquer comment ils ont accumulé le capital pour acheter deux maisons d’investissement.

Selon les autorités, ce n’est pas une opération ponctuelle, et dorénavant les gens ne seront plus en mesure de « devenir millionnaires à travers le marché immobilier tout en déclarant un revenu mensuel dérisoire ».

L’économiste en chef du Trésor a examiné d’autres aspects fiscaux du marché immobilier en Israël. Au cours de l’examen des tendances de la dernière décennie, il a observé qu’en en 2011, la dernière fois que la taxe d’achat a été augmentée pour les investisseurs, le nombre de maisons achetées à effectué un bond juste avant l’entrée en vigueur de l’augmentation, puis a chuté. Depuis, la présence d’investisseurs au sein du marché de l’immobilier résidentiel a été croissante, et au cours du premier trimestre de cette année le nombre d’investisseurs a presque atteint le niveau record de 2010.

Cette analyse est particulièrement pertinente en ce moment parce que le ministre des Finances Moshe Kahlon a obtenu cette semaine l’approbation du Cabinet pour avoir une autre augmentation de la taxe sur l’achat au cours des prochaines semaines, pour tenter de refroidir le marché immobilier en dissuadant les investisseurs. Cependant, l’expérience de l’augmentation des taux d’imposition de 2011 suggère que cela ne fonctionne pas sur le long terme.

Selon Yoel Neveh il s’avère que jusqu’à l’année dernière, les immeubles de placement étaient effectivement exonérés de la taxe de 25% sur les gains de capitaux provenant de ventes. Cela a permis à l’ensemble du milieu immobilier israélien d’opérer sous le radar du fisc; comme les investisseurs n’avaient pas besoin de déclarer les gains de capital, il n’y avait aucune raison de déclarer l’investissement du tout. L’annulation de l’exemption est censée dévoiler beaucoup d’investissements immobiliers à l’administration fiscale puisqu’à présent toutes les transactions à des fins d’investissement doivent être signalés aux autorités. Jusqu’ici, cependant, il n’y a aucun signe que l’obligation de déclaration a eu un effet sur le marché. Comme l’a montré le rapport de mardi, les investisseurs achètent des maisons à un rythme plus rapide que les gens qui achètent des maisons pour y vivre.

D’autre part, la taxe d’amélioration pourrait prendre du temps à avoir un effet mesurable. Les investisseurs ne doivent rien payer jusqu’à ce qu’ils vendent, de sorte que l’impact de cet impôt mettra des années à être évalué. Mais ici, peut-être une indication précoce: A Tel-Aviv, le nombre de maisons vendues par des investisseurs a chuté de 20% depuis 2013. Certains observateurs soulignent que la taxe d’amélioration a un effet de ralentissement sur le marché.

En d’autres termes, pour l’instant il est trop tôt pour mesurer l’effet de la répression des autorités fiscales et des hausses d’impôts sur le marché immobilier.