Les hausses de taux d’imposition sur les achats de biens immobiliers sont entrées en vigueur hier.

Les hausses d’impôts du ministre des Finances sont entrées en vigueur hier, mettant ainsi fin a la ruée pour obtenir des biens immobiliers à des fin d’investissement avant l’arrivée de la hausse.

La semaine dernière, le ministre des Finances Moshe Kahlon a décrit son plan visant à améliorer le marché du logement en Israël, avec l’espoir de chasser les investisseurs et aider les classes moyennes à pouvoir financer leurs propres maisons en réduisant la flambée des prix.

Depuis 2008, le prix des maisons en Israël a augmenté de 67%. Dans certaines parties du pays, ce chiffre est encore plus élevé, ce qui rend l’accès à la propriété presque impossible pour la plupart des Israéliens.

Le prix d’une maison dans la ville de Haïfa par exemple, était en moyenne de NIS 583,000 ($152 700) en 2008, mais ce chiffre est passé à plus de 1,1 millions de shekels en 2015 ($288 126), soit une augmentation de 91%, selon le Bureau Central des Statistiques israélien. Les prix à Tel Aviv ont également augmenté de près de 84%, passant de 1,1 millions de NIS à près de 2 millions de NIS ($523 865).

L’approche générale de Kahlon pour faire baisser le prix des logements est à deux volets, et théoriquement relativement simple: faire baisser la demande et augmenter l’offre.

Les réformes déployées par le ministère des Finances traitent principalement de la demande, et en particulier en ce qui concerne les changements dans les taxes d’achat. L’idée est de dissuader les gens d’acheter des maisons de vacances ou plusieurs propriétés en tant qu’investissement, et de permettre aux jeunes couples d’entrer sur le marché du logement.

Jusqu’à hier, le système de taxe à l’achat fonctionnait comme ceci: les citoyens israéliens ne payaient pas de taxes sur leur première propriété tant qu’elle coûtait moins que 1,57 million de NIS ($411 235). Au-dessus de cela, le taux pouvait varier de 3,6% à 10%, en fonction du prix. Contrairement aux premières propriétés cependant, il n’y avait aucune exigence minimale pour les résidences secondaires. Même les résidences secondaires (et tertiaires.. etc) et les immeubles de placement relativement bon marché étaient imposés entre 5% et 10% par rapport à leur prix.

Avec le plan de Kahlon, qui est entré en vigueur hier, les taxes sur les deuxièmes propriétés ont augmenté considérablement. Les propriétés dont le prix va jusqu’à 4,8 millions de NIS (1,26 million de dollars) porteront une taxe de 8%, tandis que toutes les propriétés au dessus de 4,8 millions de NIS seront taxées à 10%. Cela signifie que depuis hier, un appartement de 1 million de NIS coûte 30.000 shekels de plus que ce qu’il coutait avant-hier, et un appartement à 5 millions de NIS coûtera 100.000 shekels en plus.

Ceci n’affectera pas les primo-accédants qui sont citoyens israéliens. Ces taux d’imposition resteront à leurs niveaux pré- « loi Kahlon ». Jusqu’à présent, les Israéliens avaient 24 mois pour vendre leur maison précédente après l’achat d’un nouveau logement avant que cette nouvelle maison soit considérée comme une deuxième propriété et imposée en conséquence. Depuis hier cependant, ils ont juste un an pour remettre les clés de leur maison ou leur appartement à un nouvel acheteur avant de se voir imposer une deuxième taxe à l’achat.

Ces changements ont envoyé les investisseurs immobiliers et les acheteurs de maisons de vacances dans une bousculade pour acquérir des biens immobiliers avant l’entrée en vigueur de la loi.

Kahlon a également réduit de moitié la durée de temps que les propriétaires ont entre l’achat d’une nouvelle maison et la vente de leur ancienne propriété.

Ces changements peuvent aussi décourager les acheteurs étrangers d’acheter des appartements haut de gamme en Israël.

Selon certaines sources de l’industrie immobilière, les acheteurs étrangers vont commencer à acheter de plus petites propriétés, parce que les pourcentages les plus élevés de taxes à l’achat viennent au niveau des biens de luxe – plus de 4 millions de NIS (1 million $).

Cela pourrait aussi encourager les acheteurs potentiels à chercher des failles dans le système. Les acheteurs étrangers à la recherche d’une maison de vacances, qui ont des fils ou des filles vivant en Israël, par exemple, pourraient mettre la propriété au nom de leur enfant. Tant que leurs enfants israéliens ne sont pas déjà propriétaires d’immobilier, ils peuvent être en mesure de ne payer aucun impôt si l’appartement coûte moins de 1,57 million de NIS, ou de payer un taux d’imposition beaucoup plus faible si l’appartement coute plus.

Le cas des Olim Hadashim : les nouveaux immigrants paient un taux d’impôt foncier considérablement réduit, en particulier sur des appartements de luxe. Les étrangers qui achètent un appartement et en payent les impôts seront remboursés si ils obtiennent la citoyenneté israélienne dans la prochaine année.

A ce stade, tout le monde n’est pas convaincu que ce plan va fonctionner, et d’autres estiment qu’il est trop tôt pour le dire.

Certains estiment que le plan de Kahlon fait trop peu pour traiter la vraie racine du problème: les taux obligataires. Bien que les deux puissent sembler sans rapport au premier abord, en fait les économistes jugent la valeur d’une propriété à son potentiel de plu value par rapport à combien quelqu’un pourrait gagner avec une obligation dans la même gamme de prix.

Les obligations sont normalement utilisées pour établir des comparaisons car elles représentent l’une des opportunités d’investissement les plus stables et les moins risquées.

Par exemple, si en louant un appartement de 1 million de NIS on gagne 100.000 NIS, et par l’achat d’une obligation à 1 million de NIS, on ne peut gagner que 50.000 NIS, alors le choix est clair.

Au cours des dernières années, le taux de rendement des obligations a chuté de façon spectaculaire. En 2006, un investisseur pouvait obtenir plus de 5% de retour sur une obligation d’un an. Le mois dernier, le retour était juste un peu plus de 0,08%.

Après une année complète, une obligation de 1 million de NIS donnerait à son propriétaire une plu value de 848,73 NIS. La location d’un appartement à 1 million de NIS est clairement le meilleur choix.

Beaucoup affirment qu’à moins que de meilleures options ne soient mises à la disposition des investisseurs, la TVA de Kahlon ne changera pas vraiment le marché du logement. En effet, certains estiment que les propriétaires vont probablement répercuter le coût supplémentaire de l’impôt directement à leurs locataires, ce qui aggravera la situation de la classe moyenne.