Depuis presque dix ans, le marché immobilier israélien a connu une augmentation constante.

Les prix des maisons sont toujours en hausse. Cela a été la tendance pendant les huit dernières années. Mais même dans un marché comme celui-ci, certaines propriétés ont généré de meilleurs rendements que d’autres. Certains quartiers ont vu leurs prix plus que tripler au cours des huit dernières années, ce qui représente une hausse moyenne de 25% par an, tandis que d’autres n’ont observé que de faibles augmentations à deux chiffres.

Les analystes se sont penchés sur certains quartiers dans les trois plus grandes villes d’Israël, ont repéré où les prix ont le moins augmenté (en termes de pourcentage) depuis 2007 et la où ils ont le plus augmenté.

Comme à chaque enquête sur les prix du marché israélien du logement, celle-ci montre les variations moyennes en termes de pourcentage, plutôt qu’en montants nominaux en shekels ou en euros. Cette méthode a un certain nombre de bons aspects, mais elle donne l’avantage aux quartiers où les prix ont été particulièrement faibles à partir de 2007.

Par exemple, dans les quartiers les plus exclusifs du nord de Tel Aviv, une augmentation du prix d’un appartement de 300.000 shekels (76 500 $) pourrait refléter une hausse de 10% à 15%; dans un quartier dans une ville loin du centre du pays ce montant aurait au moins doublé la valeur d’un appartement. Mais les enquêtes montrent aussi les quartiers où les prix peuvent augmenter plus rapidement à l’avenir, ou à l’inverse, où les prix sont susceptibles de rester stagnants.

Par exemple, il a été constaté que les nouvelles constructions conduisent presque toujours à l’accélération des hausses de prix, y compris pour les maisons déjà existantes. Dans presque tous les quartiers qui ont montré les hausses de prix les plus modérées, il n’y avait pas eu de nouvelle construction depuis des années, soit dans le quartier ou à proximité. Un autre facteur poussant les prix à la hausse était un pourcentage élevé d’acheteurs de maisons en tant qu’investissement. Dans les quartiers où la plupart des achats ont été effectués par des gens qui ont planifié d’y vivre, le chiffre d’affaires des propriétés était plus faible, ce qui maintient les prix vers le bas. Un autre facteur qui a ralenti les hausses de prix dans certains quartiers était le refus de la municipalité locale d’investir dans des parcs, le transport et d’autres infrastructures au-delà du strict minimum.

Tel Aviv Jaffa

Quartier Ramat Aviv Gimel: le quartier « has been ».

Ramat Aviv Gimel, autrefois symbole de l’hédonisme du nord de Tel Aviv, est le quartier avec la hausse du prix des maisons la plus dérisoire de Tel-Aviv.

Dérisoire, dans ce cas, est relatif : depuis 2007, le prix moyen d’une maison à Ramat Aviv Gimel a augmenté de 69%, ce qui est beaucoup moins que la moyenne de 123% pour l’ensemble de la ville de Tel Aviv.

Cela ne signifie pas Ramat Aviv Gimel est soudainement devenu bon marché: le prix moyen d’un appartement cinq pièces standard, de 120 à 130 mètres carrés, est de 4 à 5 millions de shekels. Les appartements de quatre pièces, qui ont plus de 20 ans ou qui mesurent plus de 90 à 100 mètres carrés, peuvent encore être achetés autour de 2,5 millions de shekels, mais ils se vendent généralement pour 3 millions à 3,5 millions de shekels.

Les plus fortunés ne considèrent plus Ramat Aviv Gimel comme étant un lieu de prédilection depuis longtemps, en particulier car des possibilités plus intéressantes sont apparues au nord de Tel Aviv.

Quartier Jaffa Nord / Marché aux puces : un quartier pauvre devenu « bobo ».

Les prix au nord de Jaffa et dans la zone du marché aux puces ont augmenté jusqu’à 250% en huit ans, plus que partout à Tel Aviv. Pendant des décennies, c’était un quartier pauvre et négligé, mais il est maintenant l’un des plus exclusifs de Tel-Aviv.

Mais les prix du quartier sont loin d’être uniformes en raison de la très large gamme de différentes propriétés. Au sommet se trouvent les nouvelles unités dans les zones commerciales qui commencent à 50.000 shekels par mètre carré, et en bas de l’échelle se trouvent les vieux appartements, dont certains sont dans un état terrible, qui se vendent pour moins de la moitié.

Beaucoup d’étrangers et d’investisseurs achètent, et les gens sont en train de revenir de la banlieue pour occuper de plus petits logements au centre de la ville. Jaffa dans son ensemble est en train de traverser un changement démographique, avec l’arrivée d’une population mieux lotie. Des restaurants, des bars et des magasins sont ouverts presque 24H sur 24, et beaucoup de gens sont à la recherche de ce genre de quartier.