Dernièrement, un jugement rendu par la Cour Suprême rappelle l’importance de l’inscription d’une note suspensive au moment de l’achat, mais également les failles et complexité d’une telle inscription.

La Cour Suprême a dû rendre son jugement sur deux cas se rapportant au même terrain.  Dans le premier cas, lors de l’acquisition il y a environ 40 ans, aucune note suspensive en faveur de l’acquéreur ne fut inscrite. Par la suite, et bien après la mort aussi bien de l’acheteur que de l’acquéreur et après que la fille de l’acquéreur eut hérité du terrain, cette dernière – n’étant pas au courant de la transaction ayant eu lieu entre son père et le précédent acheteur – l’a vendu à une tierce partie, qui juste après la transaction s’est rendu au cadastre afin d’inscrire une note suspensive en sa faveur et conformément à la loi.

C’est dans ce contexte, que la Cour a dû trancher, à savoir laquelle des deux transactions était valide et laquelle devait être annulée. C’est finalement le dernier acquéreur qui a eu gain de cause, les juges ayant décrété qu’en ne procédant pas à l’inscription de ses droits, le premier acquéreur avait perdu ses droits sur le terrain.

Bon nombre ont tendance à penser , mais à tort, que l’inscription d’une note suspensive (Ndlr : se dit Eharat Hazara en hébreu) offre une protection absolue à l’acquéreur. De fait, la loi prévoit que la propriété de l’appartement passe pleinement aux mains de l’acquéreur une fois seulement inscrit en tant que propriétaire au Cadastre. Jusqu’à cette ultime inscription, la seule protection dont bénéficie l’acquéreur, hormis la note suspensive, sont les clauses prévues aux termes du contrat.

Ainsi, la grande crainte de tout acquéreur est de faire l’acquisition d’un bien déjà vendu à une tierce partie, ou encore d’un vendeur qui se serait inscrit frauduleusement comme propriétaire. En effet, et dans le cas d’une revente double – qui est illégale, si toutefois il faille le préciser – la loi prévoit que les droits du premier acquéreur priment sur ceux du second, exception faite du cas où le second acquéreur aurait inscrit une note suspensive en sa faveur – ce qui implique que le premier ne l’a pas fait -, payé l’apport prévu aux termes du contrat et agît en toute honnêteté, sans être au courant de la première transaction.

Par ailleurs, la loi prévoit que quiconque fera une acquisition en se basant sur les inscriptions de propriété au Cadastre sera dans son bon droit, quand bien même ces-dernières furent fausses, que ce soit intentionnellement ou par inadvertance.

Autre idée reçue, celle que l’inscription d’une note suspensive au Cadastre représenterait une garantie absolue au Cadastre pour les fonds versés ainsi que pour l’acquisition. Il n’en est rien.

Une note suspensive garantie seulement qu’après inscription de cette dernière, aucune transaction similaire, ou la contredisant, ne pourra être inscrite au Cadastre.

Ainsi, la note suspensive n’empêche en rien le vendeur de vendre plusieurs fois le même bien. Dans un tel cas, et quand bien même une note suspensive eut été inscrite en faveur de l’un des acquéreurs, ce-dernier devra démontrer qu’il a agit en conformité avec la loi et que la transaction a été menée à son terme.

Pour en revenir au premier cas cité dans cet article, la Cour Suprême a décrété que le premier acquéreur n’ayant pas oeuvré pour l’inscription de ses droits au Cadastre, c’était la seconde transaction qui primait. Toutefois, si il avait été établi que le second acquéreur n’avait pas agit en toute sincérité, c’eût été la première transaction qui eut primé.

TheMarker