De l’enquête du célèbre cabinet d’audit Deloitte ressort que l’augmentation des prix de l’immobilier en Israël conjuguée au renforcement du shekel par rapport à l’euro, positionnent d’un point de vue des prix, Israël juste après l’Angleterre et la France parmi les villes les plus chères. Bien que les constructions fleurissent en Israël, il faut travailler plus pour pouvoir accéder à la propriété foncière.
Pour la cinquième année consécutive, Deloitte – célèbre cabinet d’expertise comptable et de conseil – s’est intéressé à 50 villes de 19 pays différents, en s’intéressant à la surface que l’on peut acheter avec un budget de 200,000 EUR (environ 900,000 nis).
En Israël, l’on peut acheter en moyenne 55 mètres carrés ; ainsi en 2015, Jérusalem et Tel Aviv sont dans le top 5 des villes les plus chères d’Europe, derrière Paris et Londres.
Cette étude pointe également les failles du marché immobilier israélien, sur lequel les prix sont élevés, tandis que le revenu moyen ainsi que le PIB/habitant sont inférieurs à ceux d’autres pays d’Europe. En d’autres termes, dans nombre de pays d’Europe occidental, il est possible et probable de gagner plus et de dépenser moins !
Que peut-on acheter avec 200,000 EUR ?
11 mètres carrés dans le centre de Londres, 19 mètres carrés à Paris, 29 mètres carrés à Tel Aviv dans le neuf et 39 mètres carrés dans la capitale, Jérusalem.
Pour information et avec le même budget, vous pourrez acquérir entre 53 et 58 mètres carrés à Vienne, Barcelone, Amsterdam, Milan ou encore Rome.
À Haifa, vous pourrez faire l’acquisition de 62 mètres carrés, toutefois dans 36 des 50 villes examinées, vous pourrez en avoir plus : 63 à Berlin, 67 à Madrid, 69 pour Bruxelles et 98 pour Turin.
Enfin, pour les moins chères des 50 villes étudiées : 107 mètres carrés à Lisbonne, 112 pour Rotterdam, 119 pour Valence, 196 en Hongrie et 194 pour un Duplex de luxe au Portugal.
Par ailleurs, en matière de VEFA – Vente En voie Future d’Achèvement – Israël se distingue positivement en 2015 pour le nombre de nouvelles mises en chantiers, mais également de livraisons de projets, avec des chiffres deux fois plus élevés que pour le reste de l’Europe.
En 3ème position pour la mise en chantiers 5.6 appartements/1,000 habitants, derrière la Russie avec 8.4/1,000 et l’Autriche avec 7.5/1000.
Pour ce qui est des livraisons, 5.1/1,000, derrière la Russie avec 7.6/1,000.
Doron GAVOR, responsable du secteur immobilier de Deloitte-Israël tempère toutefois cet enthousiasme en rappelant le manque de logements en Israël, qui pour 5 années consécutives se retrouvent en bas de la liste avec 295 appartements/1,000 habitants, suivi par la Pologne avec ses 363/1,000. » C’est cette donnée qui explique principalement la courbe des prix de l’immobilier en Israël ; le nombre d’appartements par habitant y est inférieur de 40 % par rapport au reste de l’Europe, où il est en moyenne de 486 appartements pour 1,000 habitants « .
Selon GAVOR, on peut en partie expliquer cette différence du fait que les dépenses moyennes des ménages israéliens aient augmenté de 50 % de plus que pour le reste des ménages européens.
À la question » est-ce que la politique de prix ciblé [ndlr : appartements à 20-30 % en dessous des prix du marché destiné à un certain public et sous certaines conditions, avec un tirage au sort] menée par l’État peut inverser la tendance ? « , il répond que la carence de terres constructibles et la petite frange de la population à laquelle s’adresse ce programme ne peuvent en l’état influer sur les prix de l’immobilier.
9 années de travail = 70 mètres carrés
Selon Deloitte la 3ème place d’Israël est la conséquence de 2 facteurs : le premier est le renforcement du shekel par rapport à l’EUR, environ 10.50 % au cours de la dernière année, et la seconde l’augmentation des prix, environ 10.80 %, plus forte augmentation derrière l’Irlande, avec son augmentation extrême de 27 %. Juste derrière Israël arrive l’Espagne, avec une augmentation de 10.60 % ; à noter que le marché espagnol est plus risqué car le nombre d’appartements par habitant y est plus élevé avec un rapport de 542 pour 1,000 habitants.
Mais pour Deloitte, la donnée la plus critique est le nombre de salaires nécessaires à l’acquisition d’une première main de 70 mètres carrés, en prenant pour talon un salaire annuel moyen de 27,000 EUR. Israël arrive en seconde place avec 9.5 années de salaires, juste derrière l’Angleterre et ses 10.8 années de salaires.
Pour information, en dernière place l’Allemagne avec 3.2 années de salaires, suivie de la Belgique et ses 3.7 années, l’Hollande avec 4.4 et l’Espagne avec 4.5 années de salaires. Pour ce qui est de l’Irlande, et ce en dépit de l’énorme augmentation qu’elle a connu, il faut compter 6.6 années de salaires, soit 3 ans de moins que pour Israël.
GAVOR nous explique qu’il y a bien évidemment un lien entre PIB/habitant et accès à l’immobilier. De fait, Israël connait un PIB/habitant plutôt faible, semblable à celui des pays d’Europe de l’Est, dans lesquels, et bien que les prix de l’immobilier y soient faibles, le nombre d’années de salaires nécessaires à l’accès à la propriété foncière y est important : 8.4 pour la Russie, 7.6 pour la Hongrie et 7 années de salaires pour la Pologne.
Toutefois, concernant l’endettement des ménages (qui comprend également les crédits immobiliers), Israël est plutôt en bonne position, avec un ratio d’endettement de 32 % des revenus/ménage [ndlr : 32 % des revenus du ménage sera consacré au remboursement des emprunts].
Seuls 4 autres pays sont aussi bien placés : la Russie, la Slovénie, la Hongrie et la République Tchèque. En revanche, les ménages sont endettés à plus de 66 %, en Irlande et Angleterre a plus de 50 %.
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