Moshé KAHLON, actuel ministre des Finances, a pris conscience que faire baisser les prix de l’immobilier serait plus compliqué que prévu.
Il a donc changé son fusil d’épaule : dorénavant c’est l’office du Logement qui fournira des logements subventionnés aux jeunes couples.
Conséquence de cette décision baisse de l’offre en matière de terrains constructibles et augmentation du prix de ces-terrains.
Les promesses ou encore les voeux, quand bien même ces-derniers seraient sincères, ne peuvent tenir longtemps face à la réalité : tant que la demande sera supérieure à l’offre, les prix de l’immobilier ne pourront baisser.
D’où l’erreur de KAHLON lors de sa prise de fonction, avoir promis une baisse des prix en un temps record.
Contrairement aux marchés financiers, le marché de l’immobilier n’est pas sujet à des fluctuations des prix du fait de simples rumeurs et déclarations.
Ainsi, le ministère des Finances eut mieux fait d’être lucide sans se leurrer, d’admettre que la baisse des prix de l’immobilier serait une affaire de plusieurs années, et ce en dépit d’un programme incluant plusieurs plans et réformes.
De fait, le Ministère a floué nombre de ménages qui ont accepté d’attendre – et ont perdu face à un marché en constante augmentation.
En ressort une perte de confiance de ces-derniers.
Semble que KAHLON ait compris qu’il n’arriverait pas à de réels résultats avant les prochaines élections, d’où sa dernière décision : il n’est plus question de baisse des prix de l’immobilier, mais de fournir des logements subventionnés aux jeunes ménages et populations défavorisées.
Et cette stratégie de fonctionner : de fait, de nombreux ménages qui jusqu’alors n’envisageaient pas l’acquisition immobilière, ont accédé à la propriété foncière notamment grâce aux opérations dites de » prix ciblé » [ndlr : appartements dont les prix très en deçà des prix du marché sont vendus dans le cadre d’une loterie soumise à de nombreux critères de participation].
Toutefois, en accordant près de 90 % des terres gouvernementales mises en vente depuis le début de cette opération aux promoteurs acceptant de se soumettre à ses règles, l’Administration des Terres en Israël – l’ATI – a complètement négligé le reste du marché, ne laissant que très peu de terrains disponibles pour les promotions régulières ; les promoteurs se sont résignés à se tourner vers des propriétaires terriens privés, vendant leurs terrains à prix d’or…
De plus, lorsque l’on étudie de plus près les différentes mises en ventes de terrains par l’ATI, apparaît que celles destinées aux promotions régulières ont parfois été vendus plus de deux fois leur coût estimé par l’Expert gouvernemental, notamment dans les zones de fortes demandes.
Inutile de préciser que cela ne contribue pas à la baisse des prix…
Pour autant, le ministère des Finances n’a pas négligé la question de l’offre : pas celles des terrains constructibles, mais celles des appartements déjà existants, en mettant sur pied la redevance à partir du troisième bien immobilier.
Il s’agit là d’augmenter l’offre en poussant les propriétaires de 3 biens ou plus à la revente, cette dernière étant encouragée par un cadeau fiscal pouvant aller jusqu’à 85,000 shekels à déduire de la taxe sur la plus-value.
Seul hic : quid des actuels locataires ? En effet, il s’agit généralement de ménages n’ayant pas la possibilité d’accéder à la propriété foncière ou qui ne gagneront pas à la loterie des opérations dites de » prix ciblé » avant 5 ou 10 ans….
Avec cette politique, l’office du Logement et le ministère des Finances touche aux plus démunis, ceux ne disposant pas de l’apport personnel minimal nécessaire à l’acquisition immobilière.
De fait, cette politique aura pour conséquence l’augmentation des loyers en flèche : d’une part car le parc immobilier destiné au logement va diminuer, certains propriétaires vendant leurs biens immobiliers qui étaient jusqu’à présent loués, d’autre part du fait que les propriétaires répercuteront la nouvelle redevance, si ce n’est dans sa globalité tout du moins en partie, sur leurs locataires.
Ainsi, et tant que le gouvernement ne sera à même de proposer des logements destinés à la location, il ferait mieux de ne pas prendre de décision ayant un impact sur le marché locatif, qui est actuellement tenu par des propriétaires privés.
Le problème du logement en Israël ne peut se résoudre avec de l’improvisation et de la bricole : le marché immobilier pour être fonctionnel a besoin de stabilité.
En définitive, ce sont les promoteurs qui permettent le mieux de répondre à la demande et ces-derniers savent réagir très vite en cas de changements…
De manière général, expériences et erreurs ne peuvent faire office de politique.
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