L’économiste israélien Eugène KANDEL s’est prêté au jeu des questions-réponses avec le journal économique Globes.
 » Les prix de l’immobilier baisseront lorsque les taux augmenteront ; ces-derniers ne peuvent augmenter indéfiniment car les ménages ne pourront bientôt plus acheter « .

Eugène KANDEL est un économiste israélien.
Il est l’ancien directeur du Comité de l’Économie nationale et dirige actuellement une ONG chargée de renforcer le statut de  » start-up nation  » d’Israël.
Ce-dernier n’est pas un fan de l’investissement immobilier et ne possède d’ailleurs pas d’appartement.
Il y a 5 ans, il recommandait de ne pas investir dans l’immobilier, arguant que ce secteur allait connaître une baisse.
De nos jours, et en dépit d’une réalité ayant fait voler ses recommandations en éclats, ce-dernier campe sur ses positions, convaincu que l’immobilier connaitra une baisse de ses prix.

Quel est l’état du marché immobilier en Israël actuellement ?
Les prix de l’immobilier ont commencé à baisser aux États-Unis en 2007, tandis que le nombre de transactions avait commencé à baisser en 2006.
Ce qui est intéressant, c’est que de 2006 à 2007 les prix continuaient d’augmenter en dépit de la baisse du nombre de ventes.
Israël connut une situation similaire en 2011, lorsque le nombre de ventes diminua suite à des efforts gouvernementaux, jusqu’à être quasi-nul sur fond de révolte sociale en Israël, sans toutefois que les prix baissent.
À ce moment-là, et pour peu que nous ayons su coordonner différents corps gouvernementaux, mais également convaincre le public d’attendre et les promoteurs de construire, nous aurions pu amorcer une baisse des prix.
Cela n’a pas été fait.

Une baisse de plusieurs dizaines de pour-cent est-elle envisageable en Israël ?
Le taux directeur étant actuellement quasi-nul, les épargnes le sont également. Ainsi, une rentabilité oscillant aux alentours des 3 – 4 % comme celles offertes en immobilier semble toujours plus intéressante.
Si le taux directeur venait à augmenter et que les épargnes bancaires passaient à 2 – 3 %, il faudrait que la rentabilité immobilière passe à 5 – 6 % pour rester intéressante. Le cas contraire, les investisseurs se désintéressant de l’immobilier, ce secteur pourrait en effet connaitre une baisse voire une chute de 30 % si le taux directeur passait à 5 %.
Quoi qu’il en soit, les prix de l’immobilier ne peuvent continuer à augmenter à la même allure que ces-dernières années. De fait, les loyers n’augmentant pas à la même allure, les ménages n’auront bientôt plus les moyens financiers d’accéder à la propriété foncière. Selon le Fonds Monétaire Israélien, l’immobilier pourrait connaître au fil du temps une correction de 15 % à 30 % à la baisse ; le temps pour y arriver peut être réduit pour peu que les ménages soient patients et arrêtent d’acheter.

Que penser des opérations  » prix ciblé  » ?
[Ndlr : appartements dont les prix très en deçà des prix du marché sont vendus dans le cadre d’une loterie soumise à de nombreux critères de participation]
Quels que soient les effets de la politique menée par Moshé KAHLON [ndlr : actuel ministre des Finances], l’effet positif est que quasiment tous les membres de l’État parle à l’unisson et soutiennent cette opération, tentant de changer cette situation.
Toutefois, en cas de changement de politique suite à la prise de fonction d’un nouveau ministre des Finances tel que l’opération farfelue  » TVA à 0 % « , alors fort à parier que les prix augmenteront.

En 2012, vous recommandiez à votre fille – et par extension à l’ensemble de la population israélienne – de ne pas faire d’acquisition immobilière en Israël ; rétrospectivement avez-vous des regrets ?
Il faut re-situer le contexte : je ne m’adressais pas spécialement à ma fille, qui d’ailleurs à cette époque achevait une licence et n’avait nullement l’intention d’acheter un bien immobilier.
À cette époque j’avais participé à une conférence organisée par le journal Globes et je ne souhaitais pas ressasser ce qui avait déjà été dit de par le passé.
Ce qui est vrai, c’est que contrairement à 98 % de l’auditoire qui recommandait d’acheter sans délai, j’avais fait le choix de me fier aux promesses du gouvernement ; force est d’admettre qu’ils ont eu raison.
De fait, et partant du postulat que le gouvernement conscient que la population ne supportait plus la hausse des prix de l’immobilier, je pensais à cette époque que la politique menée pour lutter contre cette hausse conjuguée à un attentisme du public conduirait à une baisse des prix.
Mais contre toute attente, les ménages se sont plaints mais ont continué à acheter.

Je maintiens toutefois ce que j’avançais déjà à l’époque : les prix de l’immobilier connaitront une baisse. Quand bien même cela eut dut avoir lieu en 2013-2014, cela se produira en 2017-2018.
Cette baisse dépend bien évidemment d’une multitude de variables et je me garderais bien de renouveler mes prophéties. Que chacun se fasse une opinion et en assume ensuite les conséquences.

Globes