Nombreux sont les bailleurs et les locataires persuadés à tort, qu’un contrat de location est de moindre importance comparé à d’autres engagements ou transactions immobilières. En effet, les vérifications juridiques préalables à la signature du contrat de location sont généralement moins complexes en comparaison de celles exigées dans le cadre d’une acquisition et les montants relatifs à cette opération sont largement inférieurs. Cependant, la rédaction puis la signature d’un contrat de location peut vous prévenir d’embûches et de pièges à éviter dont les conséquences pourraient être néfastes.

Pourquoi est-il indispensable de solliciter un accompagnement juridique pour une location ?
Tandis que dans le cas d’une acquisition immobilière le rapport de force est globalement équilibré, avec d’une part un vendeur possédant un bien immobilier et d’autre part un acheteur détenteur de moyens financiers équivalents à sa valeur afin de l’acquérir, les relations entre bailleur et locataire sont souvent très inégales. Dans la plupart des cas, le bailleur met un bien immobilier dont le prix peut s’élever à plusieurs millions de shekels à disposition du locataire pour une période donnée en échange du paiement d’un loyer s’élevant seulement à quelques milliers de shekels mensuels.

Ce déséquilibre exige de prendre les précautions et garanties qui s’imposent dans le cadre du contrat de location.

En outre, alors qu’un contrat d’acquisition définit des échéances claires, le contrat de location, quant à lui, à cours durant toute la période du bail et de façon quasi quotidienne. C’est la raison pour laquelle, le contrat de location doit impérativement être détaillé, nuancé et précis afin d’anticiper des situations de litiges qui pourraient survenir durant la durée du bail.

Quels sont les risques auxquels s’expose le bailleur et comment s’en préserver ?
La location d’un bien immobilier à un locataire malveillant peut conduire à des situations indésirables, voire nuisibles pour le bailleur. Par exemple, dans le cas où le locataire ne paye pas son loyer au cours des délais impartis, s’il ne règle pas les factures lui incombant ou encore s’il cause des dommages au bien immobilier et au voisinage.

Certaines précautions contractuelles peuvent permettre d’éviter ce genre de situations notamment par le biais de garanties adéquates selon la valeur du bien immobilier, les conditions et la durée du bail. Par ailleurs, le bailleur devra vérifier l’identité des locataires et s’assurer d’avoir reçu les justificatifs attestant de leur solvabilité.

Dans quels cas est-il possible d’augmenter le loyer ?
Le contrat de location à une valeur juridique identique à celle de n’importe quel autre contrat et de ce fait ne pourra pas être modifié au cours de la période du bail durant laquelle il s’applique, y compris concernant le montant du loyer. En revanche, au terme de la période du bai, il sera loisible au bailleur d’augmenter le loyer comme bon lui semble.

Le locataire devra alors décider s’il souhaite prolonger le bail pour une période supplémentaire selon ces nouvelles conditions ou chercher un autre logement.

Il est à noter qu’au delà d’un certain palier mis à jour chaque année, le bailleur devra payer un impôt sur ses revenus fonciers (voir notre article ICI).

De quelles protections bénificie le locataire ?
Bien que le législateur soit intervenu ponctuellement ces dernières années afin de régir certains termes des contrats relatifs aux transactions immobilières en VEFA, le droit israélien donne majoritairement la préséance aux accords établis entre les Parties. Ces dernières sont totalement libres de fixer les modalités de leur choix à condition de respecter la loi.

Par conséquent, le locataire devra s’assurer que le contrat de location qui a été rédigé par le bailleur ne comprend pas de clauses abusives et stipule clairement à qui incomberont les éventuelles réparations à effectuer dans le bien loué au cours de la période du bail.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.

Maître Yonathan TSADIKA
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