Acheter un bien immobilier sur plans demeure une opération qui suscite de nombreuses interrogations. L’acquéreur, peu familiarisé avec les plans, les descriptifs techniques et les termes juridiques qui lui sont soumis, rencontrera parfois des difficultés à visualiser clairement son futur appartement et l’environnement de celui-ci. Cependant, l’acquisition sur plans peut s’avérer être une opportunité en terme d’investissement si les précautions nécessaires sont prises.

Quelles sont les réponses aux questions que se posent fréquemment les acquéreurs ?

 QUESTION : Après avoir signé le bon de réservation, l’acquéreur a-t-il la possibilité de faire marche arrière ?

REPONSE : Afin de réserver l’appartement sélectionné, il sera demandé à l’acquéreur de signer un bon de réservation et de verser des arrhes afin de prouver son sérieux. D’ordinaire, ce bon de réservation est rédigé par le cabinet d’avocats représentant le promoteur et défend clairement les intérêts de ce dernier. (Cf. « VEFA : Les pièges à éviter »). En outre, le bon de réservation comprend également la description des caractéristiques du bien immobilier ainsi que le délai imparti pour la signature du contrat d’acquisition définitif. Avant de signer, l’acquéreur devra impérativement prendre connaissance des modalités de résiliation en cas de rétractation de sa part et s’assurera que le cas échéant les arrhes versées lui seront restituées.

QUESTION : Le prix d’acquisition indiqué dans le contrat est-il définitif ?

REPONSE : Le prix d’acquisition mentionné dans l’échéancier du contrat est communément indexé à l’Indice de la construction publié par le Bureau National des Statistiques israélien et n’est par conséquent pas définitif. Il sera soumis aux éventuelles variations de l’Indice du coût de la construction. Au préalable de chaque appel de fonds, l’acquéreur prendra attache avec le promoteur afin de s’enquérir du montant exact à payer.

QUESTION : Peut-on se fier à la date de livraison fixée ?

REPONSE : Dans le domaine de la construction les aléas sont courants : conditions météorologiques difficiles, mauvaises surprises d’ordre technique, contretemps avec les fournisseurs de matériaux, ruptures de stocks, cessation d’activité des entreprises intervenant sur le chantier, problèmes de coordination entre les différents corps de métier, etc…
Toutes ces raisons sont à même de ralentir l’avancée du chantier.

Cependant, le promoteur devra surmonter ces incidents car la loi israélienne relative aux transactions immobilières prévoit que la date de livraison doit être respectée par le promoteur, hormis en cas de force majeur. Ces cas seront clairement définis dans le contrat d’acquisition.

Par ailleurs, en cas de retard dépassant deux mois, le promoteur aura l’obligation de dédommager l’acquéreur pour chaque mois de retard depuis la date de livraison et au cours des huit mois suivants, en lui reversant un montant équivalent à un mois et demi de loyer pour un appartement du même type. A compter du neuvième mois de retard, les indemnités seront équivalentes à un mois et quart de loyer  pour un appartement du même type.

QUESTION : Si le jour de la remise des clés, l’acquéreur constate que son bien n’est pas conforme aux plans, quels sont ses recours ?

REPONSE : Lors de la remise des clés, un état des lieux de l’appartement sera effectué en présence de l’acquéreur et du promoteur. L’ensemble des dysfonctionnements, défauts de constructions et malfaçons constatés devront être consignés dans le procès-verbal de livraison qui sera signé par les différentes Parties. Le promoteur aura l’obligation de procéder aux réparations afin que l’appartement soit conforme à sa description dans le contrat d’acquisition et le cahier des charges.

Concernant la superficie de l’appartement, la loi prévoit qu’un écart de moins de 2% entre la surface réelle de l’appartement et celle figurant sur les plans est acceptable. En revanche, si l’écart est plus important l’acquéreur pourra envisager des poursuites contre le promoteur.

QUESTION : Que faire si des malfaçons sont découvertes plusieurs semaines, voire des mois, après la remise des clés ?

REPONSE : Etant donné qu’il est très difficile de détecter toutes les éventuelle malfaçons au jour de la remise des clés, la loi israélienne impose au promoteur des délais au cours desquels il aura l’obligation d’intervenir si l’acquéreur l’informe de défauts ou vices de construction découverts dans son bien (Cf. l’article : « Existe-t-il une garantie décennales en Israël ? » ).

QUESTION : L’acquéreur a-t-il son mot à dire quant à l’élaboration du règlement de copropriété et la désignation du futur syndic ?

REPONSE : Lors de la signature du contrat d’acquisition il est communément demandé à l’acquéreur de signer également un contrat de coopération avec une société de syndic professionnelle qui prendra ses fonctions une fois l’immeuble construit et les premiers appartements livrés. Cette société sera notamment en charge des contrats d’entretien et de maintenance obligatoires ainsi que de l’élaboration d’un budget prévisionnel, mais également de définir le montant des charges mensuelles de chaque appartement.

Le règlement de la copropriété est souvent rédigé par le cabinet d’avocats du promoteur qui le déposera au cadastre dans le cadre de la procédure d’affectation des lots. Ce règlement peut être soit standard, conformément à celui proposé par le législateur, soit particulier et comporter des clauses spécifiques au projet récemment construit.

 Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.

Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
yonathan@tsadika.co.il