La donation d’un bien immobilier est le transfert de droits de propriété à un tiers, partiellement ou en intégralité, sans contrepartie financière. Cette transaction sera exemptée de taxe sur la plus-value, mais soumise à une taxe d’acquisition réduite si elle s’effectue entre proches. De plus, la donation peut s’avérer être une solution privilégiée afin d’optimiser, entre-autres, l’impôt sur le troisième appartement.

Quels sont les avantages de la donation ?

1.     Optimiser la taxe d’acquisition.
Un citoyen et résident israélien propriétaire d’un bien immobilier qui souhaite en acheter un second tout en profitant des paliers avantageux de taxe d’acquisition réservés aux acquéreurs d’un unique bien, pourra faire une donation du premier bien afin de bénéficier de ces droits lors de l’achat du second.

2.     Optimiser la taxe sur la plus-value.
La loi israélienne prévoit une exonération d’impôt sur la plus-value pour les vendeurs de leur unique bien. Cette exonération s’applique sous condition que les vendeurs remplissent les conditions énoncées dans la loi et qu’ils n’étaient pas propriétaires de plus d’un bien en date du 1er janvier 2014 (cette seconde condition est due au fait qu’actuellement le droit fiscal israélien se trouve en période qualifiée comme étant une « période de transition » jusqu’à la fin de l’année 2017).
Par conséquent, un propriétaire de deux biens ou plus pourra faire une donation de ces derniers afin de bénéficier à l’avenir d’une exonération lors de la vente de son logement.
De plus, bien que lors d’une donation d’un parent à son enfant soit exemptée d’impôt sur la plus-value, cette exemption n’annule pas celle dont bénéficie le vendeur d’un unique bien.

3.     Optimiser l’imposition sur le troisième appartement.
La donation peut permettre de répartir le patrimoine immobilier d’un propriétaire de plusieurs biens entre ses proches et ainsi l’exempter de l’impôt sur le troisième appartement.

 4.     Eviter des éventuels conflits de succession.
La donation qui s’effectue par le propriétaire de son vivant peut permettre d’anticiper d’éventuels conflits quant à la répartition de la succession entre ses héritiers. En outre, bien que la rédaction d’un testament permette de définir clairement qui seront les successeurs, le testament peut être modifié à tout moment contrairement à la donation qui doit obligatoirement être inscrite au Cadastre créant ainsi un état de fait irrévocable.

5.     Protéger les intérêts des enfants issus d’une relation antérieure.
La jurisprudence israélienne a établi que dans certaines circonstances des conjoints peuvent se trouver dans une situation de « vie commune en collaboration » s’appliquant également à leur logement, y compris lorsque ce dernier n’appartient qu’à l’un d’entre eux. Par conséquent, le conjoint qui n’est pas propriétaire pourra éventuellement réclamer une partie des droits de propriété, parfois au détriment des enfants du propriétaire issus d’une relation antérieure.

L’un des moyens classiques afin d’éviter cette situation est bien évidemment la rédaction d’un contrat de séparation de biens. Cependant, ce dernier peut, par décision d’un tribunal compétent, être invalidé. En revanche, la donation du bien immobilier aux enfants issus d’une relation antérieure, garantit leurs droits en leur donnant le statut de propriétaires à part entière, à l’abri de toute réclamation future venant d’un tiers.

 6.     Augmenter le pourcentage de financement.
Les Directives de la Banque Centrale d’Israël limitent le financement accordé à un investisseur, c’est à dire un acquéreur d’un deuxième appartement ou plus, à 50% de la valeur du bien. En revanche, un acquéreur d’un unique appartement détenteur de la nationalité israélienne peut obtenir jusqu’à 70% de financement.

Lorsqu’un investisseur transmet ses droits de propriétés à ses enfants et sous condition que se soit écoulé un délai de dix-huit mois à partir de la date d’acquisition du bien supplémentaire en seconde main ou douze mois à partir de la date de remise des clefs d’un appartement acheté en VEFA, il pourra être considéré comme détenteur d’un seul appartement et bénéficier alors du financement accordé à cette catégorie d’acquéreurs, soit une augmentation de financement pouvant aller jusqu’à 20 %.

Par ailleurs, ce montage juridique permet également d’optimiser la taxe d’acquisition qui sera appliquée selon le barème correspondant aux acquéreurs d’un unique appartement.

Précision : Toutes les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique et/ou fiscal personnalisé au cas par cas.

Maître Yonathan TSADIKA
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