La loi relative à l’impôt auquel seront assujettis les propriétaires de trois appartements ou plus,  va être mise en application et les propriétaires concernés ont une obligation déclarative à honorer avant le 31 juillet 2017. Est-il possible d’optimiser cette loi ? Quels sont les moyens légaux dont disposent les propriétaires afin de réduire, voire d’être exemptés, de cet impôt ?

Pour rappel, la loi s’applique aux propriétaires détenteurs de 249% de parts de biens immobiliers. Par conséquent et à titre d’exemple, un propriétaire de deux appartements dans leur intégralité et de 49% des droits d’un troisième appartement, un propriétaire de 50% des droits de cinq appartements ou un propriétaire de seulement 25% des droits d’une dizaine appartements seront soumis à cette imposition.

De quelle manière est-il possible d’optimiser cette imposition ?

1.     Réduire le nombre d’appartements en achetant un seul appartement de haut standing
À titre d’exemple, un propriétaire de deux appartements dont l’un est destiné à l’investissement, et qui dispose des fonds nécessaires ou d’un montage financier adéquat afin d’acquérir un troisième appartement, devra plutôt envisager de vendre le deuxième bien et d’en acquérir un seul de haut standing ou dans une zone de forte demande. Ce procédé lui permettra d’être propriétaire de deux biens immobiliers et donc de ne pas être exposé à l’impôt sur le troisième appartement tout en possédant un bien à forte demande.

Le même procédé peut s’appliquer à un propriétaire qui est déjà propriétaire de trois biens et qui devra envisager de vendre deux d’entre-eux afin d’en acquérir un seul pour un montant supérieur.

2.     Réunir deux appartements dans un même immeuble.
Lors de l’acquisition de biens immobiliers, notamment dans des projets neufs, et sous condition d’avoir élaboré au préalable un montage financier et juridique adapté, il sera recommandé d’acquérir deux appartements mitoyens puis d’effectuer les démarches (auprès de la mairie ou du promoteur, selon l’avancée de la construction) afin de les unir en un seul et unique appartement dans le cadre des dispositions prévues par la loi israélienne.

3.     Créer une société de plus de 5 actionnaires.
Le législateur a anticipé la possibilité pour les investisseurs de contourner la loi sur le troisième appartement par le biais d’une société destinée à des acquisitions immobilières et dont le patrimoine aurait pu ne pas être pris en compte dans celui du foyer fiscal imposable.

Cette possibilité est mentionnée explicitement dans le rapport de la Knesset du 13 décembre 2016 portant sur l’application de la loi sur le troisième appartement.

Pour éviter une telle situation, le législateur fait exceptionnellement abstraction du statut de personne morale indépendante de la société dans le cadre de la loi sur le troisième appartement et stipule que les actionnaires d’une société possédant des biens immobiliers seront également imposables, à l’exception des sociétés comportant plus de cinq actionnaires.

Cette exception peut s’avérer être une solution pour des investisseurs associés ou des membres d’une même famille qui souhaiteraient acheter ensemble plusieurs biens immobiliers par le biais d’une société (concernant les questions fiscales relatives aux acquisitions immobilières par des sociétés.

4.     Faire une donation à un enfant majeur.
La donation d’un bien immobilier à un enfant majeur (les enfants mineurs faisant partie intégrante du foyer fiscal), c’est à dire le transfert des droits de propriété sans contribution financière, peut permettre de répartir le patrimoine immobilier tout en étant exempté de l’impôt.

Cette transaction sera exemptée de taxe sur la plus-value mais soumise à une taxe d’acquisition réduite. En effet, étant donné qu’il s’agit d’une transaction entre proches, la loi israélienne relative à l’imposition des transactions immobilières prévoit que le montant de la taxe sera réduit à un tiers de celui appliqué à un appartement du même type.

En revanche, si la famille comprend plusieurs enfants il sera fortement recommandé que l’enfant receveur s’engage par écrit à ne pas revendre le bien durant une période prédéfinie et pour les parents de rédiger un testament régissant la répartition des biens restants entre les autres enfants.

Enfin, il faut souligner, qu’en vertu de la loi israélienne, une donation est une transaction immobilière à part entière. De ce fait, l’enfant majeur deviendra le propriétaire légal du bien immobilier, avec tout ce que cela implique.

5.     Répartir judicieusement les successions entre les héritiers
Etant donné que la loi sur le troisième appartement prend en considération également les parts de propriété détenues par un même foyer fiscal pour plusieurs appartements, dans certains cas l’héritage de pourcentages moindres d’appartements (par exemple dans le cas où les héritiers sont nombreux) peut s’avérer avoir de lourdes conséquences fiscales sans pour autant permettre de jouir de ces biens. Dans le cas où la succession comprend des biens immobiliers ainsi que des capitaux, il sera alors recommandé d’établir un contrat de répartition entre les héritiers afin que certains d’entre eux puissent recevoir des droits immobiliers et d’autres une compensation financière équivalente faisant partie de l’héritage (Attention : les compensations financières faisant partie intégrante de la succession ne seront pas imposées contrairement à celles payées de manière indépendante).

Précision : Les options proposées ci-dessus ainsi que toute information contenue dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique et/ou fiscal personnalisé au cas par cas.

 Maître Yonathan TSADIKA
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