Le guide du Tama 38 – partie 1 –

Que ce soient les acquéreurs potentiels ou encore les propriétaires d’appartements dans des immeubles anciens, nombreux sont les concernés par l’essor sans précédent des projets de type Tama 38.

Le but premier de ce type de projets est de mettre les immeubles anciens aux normes sismiques toutefois, ce type de projet procure également de nombreux avantages supplémentaires : agrandissement des surfaces des appartements, ajout d’une pièce blindée, embellissement du hall de l’immeuble, installation d’un ascenseur, aménagement de places de parking etc…
Gros plan sur cette loi qui a révolutionné le marché immobilier israélien.

Les conditions requises à l’application de la loi Votée en 2005 à la suite des résultats de la commission gouvernementale relative à la préparation de l’Etat d’Israël aux séismes, la loi du Tama 38, qui a connu plusieurs amendements, a pour objectif d’encourager l’adaptation des immeubles aux normes
sismiques.
Plusieurs conditions doivent impérativement être remplies afin que la loi puisse être
appliquée :
1. Le permis de construire de l’immeuble a été délivré avant le 1 er janvier 1980 ;
2. L’immeuble ne répond pas à la norme 413 relative aux séismes (un ingénieur devra en
attester) ;
3. L’immeuble n’est pas destiné à être détruit par ordre définitif d’un tribunal compétent ;
4. L’immeuble comprend minimum deux étages et une surface totale de plus de 400
mètres carrés.

Une loi qui permet à tous d’être gagnants
L’essor remarquable que connaît l’application de la loi du Tama 38 est notamment due aux
nombreux avantages dont bénéficient tant les résidents de l’immeuble que le constructeur.
Les conditions de vie des résidents s’amélioreront, notamment du fait de l’agrandissement de
la surface de leur appartement, l’ajout d’une cave, d’une place de parking, d’une terrasse,
d’un ascenseur, l’embellissement intérieur et extérieur des parties communes, la rénovation
des installations électriques et de la plomberie, ainsi que la construction d’une chambre forte
(« mamad »).

Ces améliorations devront être techniquement réalisables d’une part mais également validées
au préalable par la municipalité qui a la possibilité, en vertu de la loi, de fixer sa politique
quant aux modalités d’application de la loi du Tama 38.
Par ailleurs, le constructeur bénéficie également d’avantages non négligeables : il obtient la
possibilité d’ajouter des étages à l’immeuble existant, comportant des appartements qu’il
revendra, ainsi qu’une exonération de taxe municipale habituellement appliquée en raison de
l’augmentation de la valeur du bien.

Le Tama 38 de type 2 : « destruction-reconstruction »
Le législateur a défini deux types de Tama 38 :
– Le Tama 38 de type 1, dit de « fortification », est destiné à consolider et mettre aux
normes sismiques un immeuble déjà existant. Le constructeur conservera la structure
existante de l’immeuble, qu’il renforcera, et ajoutera des étages supplémentaires.

– Le Tama 38 de type 2, dit de « destruction-reconstruction », est destiné à détruire
l’immeuble existant puis à construire un immeuble neuf. Cette solution, qui constitue
depuis 2010 un amendement à la loi du Tama 38, a pour objet de solutionner les cas
pour lesquels le Tama 38 de type 1 n’est techniquement pas réalisable. De plus, alors
que l’ajout de places de parking couvertes, la modernisation du hall d’entrée et la
construction d’une chambre blindée dans chaque appartement sont possibles mais pas
obligatoires dans un Tama 38 de type 1, la loi impose que ces conditions soient
impérativement le préambule à un Tama 38 de type 2.

Dans quels cas la « destruction-reconstruction » est préférable à la « fortification » ?
Deux raisons principales peuvent justifier de choisir le Tama 38 de type 2 :
– L’impossibilité technique de fortifier la structure existante de l’immeuble ;
– La rentabilité économique du Tama 38 de type 2 en comparaison avec le Tama 38 de
type 1 (à étudier au cas par cas). Il est souvent plus intéressant de construire un
immeuble neuf plutôt que de restaurer un immeuble ancien.
Cependant, la construction d’un nouvel immeuble devra être au préalable validée par les
commissions municipales compétentes, conformément aux plans d’aménagement du territoire
municipal et régional.

Comment se déroule la procédure de « destruction-reconstruction » ?
Au cours de la période de construction du nouvel immeuble, les résidents recevront
généralement de la part du constructeur des indemnités correspondant au montant du loyer
nécessaire à leur relogement ainsi que les frais de déménagement. De plus, tous les frais,
dépenses et taxes liées à la construction de l’immeuble seront à la charge du constructeur. Une
fois la construction terminée, les résidents pourront alors habiter dans leur nouvel
appartement !

A suivre…
Dans notre article juridique de la semaine prochaine, nous aborderons d’autres questions
essentielles liées au Tama 38, notamment :
– Quelles précautions est-il impératif de prendre avant de signer le contrat avec le
promoteur ?
– Que se passe-t- il en cas d’opposition d’un résident ? de plusieurs résidents ?
– Quelle majorité est requise afin de réaliser le projet de Tama 38 ?
– Que se passe-t- il en cas d’arrêt de la construction ou de faillite du constructeur ?

Précision : Toutes les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne
sauraient se substituer à un conseil juridique et/ou fiscal personnalisé au cas par cas.

Maître Yonathan TSADIKA
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