Une étude a mis en lumière que chaque baisse d’1 % du taux directeur (Ndlr : appelé plus communément en Israel  » Prime «  ) entraîne une hausse des prix de de l’immobilier de 1.10 %.

Au terme d’une étude publiée le 17/09/2017 et menée par Dana ORFAYEG, Économiste au sein du département Recherche de la BCI – Banque Centrale d’Israël – cette dernière met en lumière la corrélation entre taux directeur et prix de l’immobilier.

Ainsi, les baisses du taux directeur au cours de la dernière décennie seraient responsables d’environ 10 % de l’augmentation des prix de l’immobilier ; chaque baisse d’1 % du taux directeur entraîne une hausse des prix réels de l’immobilier de 1.10 % (soit 2.58 % des prix nominaux).

Si l’on considère que les prix ont augmenté de 100 % depuis 2007, tandis que le taux directeur est passé de 4.25 % à 0.10 %, ce-dernier a donc moins d’impact que d’autres facteurs, tels que la pénurie de l’offre ou encore l’augmentation du salaire moyen.

Ces chiffres confirment donc les propos de l’actuel gouverneur de la BCI, le Docteur Karnit FLUG ou encore de son prédécesseur, le Docteur Stanley FISCHER, qui arguent tous deux que la principale cause de l’augmentation des prix est la pénurie de l’offre et le manque de mises en chantiers, bien plus que les variations du taux directeur.

D’ailleurs, le rapport d’ORFAYEG débute sur cette phrase  » l’augmentation des prix de l’immobilier qui est devenue au fil des années la principale préoccupation de nos dirigeants est souvent imputée aux fluctuations du taux directeur. Il est donc important de mettre l’impact de ce-dernier en perspective avec d’autres facteurs macro-économiques, tels que la Croissance, l’inflation ou encore le cours des devises « .
Et dans son rapport de mettre notamment des chiffres en lumière : pour toute augmentation de 1 % du taux directeur les prix de l’immobilier connaissent une baisse nominale de 2.58 %, soit une baisse réelle de 1.10 %, tandis que toute baisse d’1 % du taux directeur entraîne une hausse des prix de de l’immobilier nominale de 2.58 % soit réelle de 1.10 %.
La différence entre réelle et nominale est l’inflation ; pour toute augmentation de 1 % du taux directeur, l’inflation baisse de 1.48 % et la réciproque se vérifie également.

ORFAYEG a également étudié ce rapport entre taux directeur et prix de l’immobilier dans le reste du monde, où il oscille entre 0.20 % et 4 % avec une moyenne à 1.90 % contre 1.10 % en Israël ; rien d’alarmant de ce côté en Israël.
Par ailleurs, en s’intéressant aux fluctuations de ce rapport entre 1995 et 2015, apparaît que l’effet de la baisse du taux directeur varie au cours du temps : l’impact est au plus fort au terme de 2 trimestres suivant la baisse puis ses effets s’amoindrissent.

Toutefois, le but premier de l’étude menée par ORFAYEG est d’apprécier l’impact des chocs monétaires sur les prix de l’immobilier.
Afin de pouvoir isoler l’impact des variations du taux directeur sur les prix de l’immobilier des autres facteurs macro-économiques, elle s’est servie du modèle  » VAR  » qui n’a pas encore été utilisé en Israël.
Ainsi, dans une simulation de type VAR, l’on part du principe que tous les autres facteurs pouvant impacter les prix de l’immobilier tels que la Croissance, l’augmentation du PIB ou encore des disponibilités des ménages, l’inflation, le cours des devises ou tous facteurs exogènes au nombre desquels l’offre ou encore les crises géopolitiques, sont inchangés.

En théorie, lorsque le taux directeur est bas, les épargnes bancaires le sont aussi ainsi que les taux d’emprunt, menant forcément à une augmentation des prix, l’immobilier devenant le placement le plus intéressant pour les investisseurs.
Cependant, l’équation baisse du taux directeur = augmentation des prix n’est pas si évidente que ça pour ORFAYEG.
Et pour illustrer son propos d’invoquer l’exemple de la crise financière ; en cas de crise, les investisseurs se désinvestissent des places financières et vont vers des investissements plus sûrs, soit l’immobilier, ce qui provoque une augmentation des prix.
Toutefois, le taux directeur bas sera la conséquence de la crise financière et non la cause de l’augmentation des prix de l’immobilier.

Elle reconnaît également que le marché immobilier a bien évidemment été impacté par les taux d’emprunt bas, rendant la propriété foncière plus attractive que la location.
 » L’augmentation des prix de l’immobilier ne touche pas uniquement l’État d’Israël, mais bien d’autres pays. Les taux directeur bas pratiqués par différentes banques centrales ont également touché d’autres marchés immobilier « .
La différence d’impact entre les différents pays réside essentiellement dans la sensibilité du marché immobilier à la politique monétaire menée ; d’ailleurs le rapport moyen est de 1 % du taux directeur pour une variation de 1.90 % des prix de l’immobilier, tandis qu’en Israël ce rapport est de 1 % pour 1.10 %.

Une autre étude avait été menée en Israël en 2014 et mettant en évidence un rapport de 1 % pour 6.50 % !
À noter que dans ce rapport, l’impact des fluctuations du taux directeur n’avait pas été isolé des autres facteurs macro-économiques….

Globes