Hormis le prix d’achat qui est généralement réduit, l’acquéreur aura également la possibilité de modifier les plans de son futur bien et d’adapter ce dernier à ses besoins. Cependant, ce type de transaction comporte des risques en raison des surprises qui peuvent survenir au cours de la construction du projet.

De quelle manière un futur acquéreur peut-il acheter un bien sur plans et protéger au mieux ses intérêts ?
Au cours de la négociation des termes du contrat d’acquisition, le futur acquéreur devra impérativement s’assurer de trois points fondamentaux :

Quel est le délai estimé pour l’obtention du permis de construire ?
Quelles sont les dispositions prévues aux termes du contrat en cas de différence entre la surface mentionnée dans les plans et celle du bien construit ?
De quelle manière les fonds investis seront-ils garantis ?

1 – Le délai d’obtention du permis de construire.

Il conviendra que le futur acquéreur prenne connaissance des délais estimés par le promoteur afin d’obtenir le permis de construire, délivré par la municipalité. Il conviendra également de déterminer explicitement dans le contrat d’acquisition le délai maximal dans lequel le promoteur devra avoir obtenu le permis de construire. Une clause selon laquelle l’acquéreur aura la possibilité de se rétracter et d’annuler le contrat en cas de retard devra impérativement être prévue aux termes du contrat. Le cas échéant, l’intégralité des fonds versés par l’acquéreur lui seront restitués par la partie venderesse.

2 – Les écarts de surface entre le plan et la réalité.

Lors de la remise des clefs, l’acquéreur a parfois la mauvaise surprise de constater des différences significatives entre les mesures de son appartement et celles qui figuraient sur les plans annexés au contrat d’acquisition. Afin de prévenir ce type de situation, il conviendra, lors de la négociation des termes du contrat, d’exiger  que tout écart de surface excédant ceux autorisés par la loi constitue une violation contractuelle fondamentale. Le cas échéant, l’acquéreur pourra alors annuler le contrat et demander la restitution de l’intégralité des fonds qu’il aura versés au promoteur.

Quelles sont les différences de surface autorisées par la loi ?

La loi israélienne relative aux transactions immobilières stipule qu’un écart de moins de 2% entre la superficie figurant sur les plans et celle du bien immobilier construit ne constitue pas une violation contractuelle par le promoteur.

En revanche, concernant les dimensions et le nombre d’accessoires ou appareils fournis avec le bien immobilier, c’est une différence de moins de 5% entre ce qui figure sur les plans et le bien construit qui ne constituera pas une violation contractuelle par le promoteur.

3 – La garantie des fonds versés par l’acquéreur.

Depuis la réforme de la loi israélienne relative aux transactions immobilière, les promoteurs ont l’obligation de garantir les fonds versés par l’acquéreur. Par conséquent, lors de la signature du contrat d’acquisition, le montant du premier paiement à effectuer ne devra pas excéder l’équivalent de 7% du prix d’achat. Ce paiement ne devra pas être versé directement sur le compte du promoteur mais sur le compte séquestre ouvert à cet effet par le cabinet d’avocats qui le représente.

En conclusion
Le contrat d’acquisition constitue la pièce angulaire d’une transaction en état futur d’achèvement.  Par conséquent, si ses termes juridiques sont judicieusement négociés, les risques pris par l’acquéreur seront des risques calculés lui permettant de faire parfois un investissement très intéressant.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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