Selon une étude menée par le professeur Tsvi ACKSTEIN, ancien numéro 2 de la BCI – Banque Centrale d’Israël -, le seul moyen de freiner l’augmentation des prix de l’immobilier en Israël serait la mise en chantier de 80,000 logements/an : » durant les 2 dernières années le Gouvernement s’est concentré sur la réduction des acquisitions, mais pas sur la réduction du besoin en logements « . Sommes-nous témoin de l’apparition d’une bulle immobilière ?
Selon une étude menée par le professeur Tsvi ACKSTEIN, ancien numéro 2 de la BCI – Banque Centrale d’Israël -, et présentée au public pour la première fois le 25/10/2017, la forte augmentation du prix de l’immobilier en Israël est une conséquence directe de l’amoindrissement de l’offre durant des années face à l’augmentation du nombre des ménages.
En d’autres termes, il n’est pas question de bulle immobilière en Israël.
Dans cette étude est par exemple mis en lumière que l’augmentation des prix de 90 % durant la période 2007-2017 n’est due qu’à 18.40 % aux faibles taux d’emprunt, et est essentiellement due à une offre en chute face à un nombre de ménages grandissant.
Ainsi, lorsqu’en 1980 il y avait 1.20 appartements disponibles par ménage, le chiffre passait à 1 pour 1 durant les années 2000 et est actuellement à 0.95 logement par ménage, soit plus de ménages que de logements disponibles ; c’est cette pénurie qui a provoqué la hausse des prix.
Si le ratio entre ménages et logements disponibles était resté constant depuis l’an 2000, les prix n’auraient augmenté que de 23 % et non de 60 %.
Ainsi, l’impact des taux d’emprunt faibles est minime en comparaison de l’impact qu’à cette pénurie sur les prix ; à noter que si les taux d’intérêt étaient restés à leur niveau de 2000, les prix auraient augmenté de 50 % et non de 60 %.
À la lueur de ces chiffres, semble que seules de multiples et nombreuses mises en chantier pourraient inverser la tendance.
De fait, la situation actuelle avec ses 48,000 mises en chantiers par an devrait maintenir une augmentation annuelle des prix de l’immobilier aux alentours des 5 %, à la condition que l’ensemble des autres facteurs, tels que le niveau de revenus ou encore les taux d’emprunt, restent similaires à ce qu’ils sont actuellement.
Afin de pouvoir contrecarrer ce scénario, il faudrait que soient mis en chantier 80,000 nouveaux logements/an, chiffre utopique lorsque l’on s’interesse au monde de la promotion immobilière, ses freins et ses limites.
Toutefois, selon ACKSTEIN, ce chiffre est envisageable.
Pour peu que le gouvernement mettent en place des mesures drastiques à l’instar de celles mises en place à l’époque des vagues d’Aliyah du début des années 90 : » au début des années 90, nombre de chantiers furent mis en route, car le premier Ministre Ariel SHARON avait pris soin de débloquer des terres en les affectant à l’habitation. Ce processus sans précédent permis de maintenir des prix bas jusqu’au début des années 2000 au cours desquelles la seconde Intifada ayant pour corollaire de maintenir les prix de l’immobilier à un niveau similaire « .
Et de reprendre » le problème est que depuis le début des années 2000 la tendance a considérablement changé ; de fait, nous avons cessé de prévoir et d’anticiper, et ce en dépit du fait que la population continue de croître de 2 % par an. Mais ce qui a encore plus enfoncé le pays dans la crise immobilière est l’absence de développement du Centre du pays « .
Ainsi, tous les efforts entrepris par le Gouvernement, tels que ceux visant à faire baisser la demande du côté des investisseurs, ne devraient pas améliorer la situation : » les prix continueront inexorablement d’augmenter en l’absence de vastes plans de constructions immobilières. Le seul effet qu’aura l’amoindrissement des investisseurs sur le marché sera une augmentation en flèche des loyers, ce qui entrainera inéluctablement une augmentation des prix à l’acquisition. Tout ce que le Gouvernement a réussi à faire au cours des deux dernières années est de faire baisser la demande, pas le besoin. Et rien ne semble aller dans le sens d’une baisse des prix : les revenus des ménages augmentent et le nombre de ces-derniers aussi ! ».
Avant de conclure » les propriétaires de terrains ont une vision au long terme ; le Gouvernement peut prendre des mesures ralentissant provisoirement l’augmentation des prix, mais les propriétaires terriens regardent au moyen-long terme, sur les 5 à 10 prochaines années en se demandant si les prix vont baisser ou non. Persuadés que non, ils attendent patiemment que viennent leur heure ; en attendant leur trésor augmente de 5 % par an…. ».
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