Contrairement aux dispositions juridiques appliquées dans d’autres pays, la signature d’un contrat d’acquisition d’un bien immobilier en Israël est un acte définitif et irréversible, excepté dans certains cas extrêmes.
Par conséquent, il incombe à l’acquéreur d’effectuer préalablement toutes les vérifications nécessaires, tant d’un point de vue juridique que financier. Dans certains cas, notamment lorsque ces vérifications exigent des délais relativement longs, il est fréquent que l’une des Parties propose de signer une promesse de vente.
Quelles sont les conséquences de la signature d’un tel acte ? Est-il recommandé de le signer ?
La promesse de vente a pour objectif d’engager les Parties et de signifier par écrit les clauses essentielles du futur contrat d’acquisition, préalablement à la signature de ce dernier. La promesse de vente comprend généralement l’identité des Parties, l’emplacement du bien, le montant d’acquisition, les modalités de paiement, la date de remise des clefs ainsi que les dispositions en cas d’infraction contractuelle ou de retard. Par conséquent, au regard du droit israélien, la promesse de vente fait foi de contrat signé en bonne et due forme. Il s’agit donc d’un acte engageant dont la signature, qui a lieu parfois à la suite de pressions exercées par l’une des Parties, peut avoir des conséquences néfastes.
À titre d’exemple, est généralement prévu aux termes de la promesse de vente le montant de la transaction. Le cas échéant, quels seront les recours de l’acquéreur s’il découvre, par l’intermédiaire de son Conseil ou d’un expert, que le bien immobilier comporte des défauts de construction, des constructions illégales ou des créances ? Dans une transaction classique l’acquéreur a la possibilité, au préalable de la signature du contrat d’acquisition, de négocier à nouveau les conditions commerciales, voire de se désister. En revanche, la situation sera diamétralement opposée s’il a signé une promesse de vente : il demeurera définitivement engagé selon les conditions stipulées dans cette dernière, rendant toute négociation quasi-impossible.
Par ailleurs, le contrat d’acquisition a pour vocation d’aborder l’intégralité des problématiques inhérentes à l’acquisition. La signature d’une promesse de vente s’avère donc incomplète, inutile, voire dangereuse, étant donné qu’elle pourrait comporter de nombreuses lacunes, abstractions ou inexactitudes.
La signature d’une promesse de vente a également des conséquences d’un point de vue fiscal. En effet, la loi israélienne stipule que toute transaction immobilière devra être déclarée à l’administration fiscale au cours des trente jours suivants la signature de l’engagement liant les Parties. Au regard de cette loi, la promesse de vente risquerait d’être considérée comme étant l’acte liant les Parties et les engageant ainsi également vis-à-vis de l’administration Fiscale.
Quelles sont les solutions envisageables si la signature de la promesse de vente s’avère être indispensable ?
La rédaction judicieuse de la promesse de vente permettra de palier aux problématiques qu’implique la signature d’un tel acte. Notamment, il conviendra de prévoir plusieurs conditions suspensives rendant caduque la transaction si elles ne sont pas remplies, telles que l’obtention d’un crédit par l’acquéreur ou l’absence de constructions illégales dans le bien.
De plus, la promesse de vente devra comporter une clause explicite selon laquelle son seul objectif est de servir de fondement à l’engagement des Parties et qu’elle ne saurait se substituer à la signature d’un contrat d’acquisition définitif détaillé, condition requise à la réalisation de la transaction.
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Maître Yonathan TSADIKA
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