L’acquisition de terrains agricoles dans l’espoir de voir un jour leur statut être modifié afin de devenir constructibles peut s’avérer être un investissement particulièrement intéressant. Les montants d’acquisition, qui sont généralement très attractifs, permettent aux acquéreurs, le cas échéant, de générer un gain important lors de la construction ou la revente. Cependant, ces transactions comportent des risques qu’il conviendra de prendre en considération afin de protéger convenablement les intérêts des acquéreurs.

Il existe deux types principaux de terrains non constructibles : les terrains agricoles et les terrains non aménagés validé par une commission régionale. Ces derniers, bien que n’étant pas constructibles à ce stade, se trouvent aux préliminaires de la procédure nécessaire pour le devenir.

Cette procédure, qui est généralement longue, débute par l’aval de la commission régionale d’aménagement du territoire puis se poursuit avec l’obtention des autorisations délivrées par les autorités compétentes. Communément considérés comme une valeur sure, ces terrains se vendent relativement rapidement.

Quels sont les risques d’une telle transaction ?
Le facteur risque majeur d’une telle transaction est bien évidemment l’incertitude quant à la durée requise afin que le statut du terrain passe effectivement à celui de constructible.

Bien qu’ayant obtenu l’approbation de la commission régionale d’aménagement du territoire, les étapes suivantes s’avèrent parfois être longues et complexes, voire ne pas aboutir dans les cas les plus extrêmes.

De plus, la surface du futur appartement qui sera construit est souvent incertaine étant donné qu’elle est proportionnelle à la part de terrain détenue par l’acquéreur. Or, lors de la mise en œuvre de vastes chantiers d’aménagement du territoire, incluant également la construction d’infrastructures routières et autres, l’Etat est habilité à saisir une partie des terrains non aménagés, sans être soumis à l’obligation de régler une quelconque compensation financière à leurs propriétaires. Par conséquent, la part au prorata détenue par l’acquéreur du terrain au préalable de son changement de statut est parfois variable.

A l’instar de toute transaction immobilière, il conviendra de se montrer particulièrement prudent quant à l’identité de la partie venderesse et à l’existence d’éventuels ayants droit. L’acquéreur devra s’assurer que le vendeur du terrain est bien inscrit en tant que tel auprès des registres compétents.

Enfin, il conviendra de prendre en considération le fait que le prix d’acquisition du terrain ne comprend pas le montant des frais et impôts appliqués par la suite, notamment les taxes liées au développement et à l’aménagement du territoire.

Comment minimiser les risques et rendre la transaction réalisable ?
L’acquisition d’un terrain non aménagé exige de nombreuses vérifications préalables : examen minutieux du dossier auprès de la municipalité, évaluation des chances de voir le terrain devenir constructible, élaboration des frais annexes inhérents à l’acquisition et à l’aménagement, etc…

A l’issue de ces vérifications, qui s’effectuent au cas par cas selon l’emplacement du terrain, il sera alors possible de déterminer si la vente de ce dernier et l’affirmation selon laquelle il deviendra à l’avenir un terrain constructible est fondée ou s’il s’agit d’un acte purement commercial.

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Maître Yonathan TSADIKA
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