Lors d’une transaction immobilière en Israël, qu’il s’agisse d’une acquisition ou d’une vente, il arrive couramment que Partie venderesse ou Partie acquéreuse soient composées d’un couple ou de plusieurs individus membres d’une même famille.
Le cas échéant, l’administration fiscale considèrera ces individus comme étant d’une même entité, appelée foyer fiscal.
Quelle est la définition du « foyer fiscal » au regard du droit israélien ?

En raison des législations votées consécutivement, des divers amendements de la législation en vigueur ainsi que des nombreux cas soumis au jugement des tribunaux, la définition du « foyer fiscal » a été modifiée à plusieurs reprises au cours des dernières années.

Le foyer fiscal imposable pour la taxe d’acquisition.
La loi israélienne relative à l’imposition des transactions immobilières prévoit l’application de barèmes plus avantageux pour les résidents israéliens primo-accédant détenteurs d’un seul appartement.
Ces barèmes concernent le foyer fiscal qui dans le cadre de cette législation comprendra les individus suivants :
– L’acquéreur ;
– Son conjoint, hormis un conjoint habitant séparément de façon permanente ;
– Les enfants mineurs, exceptés les enfants mariés.
De ce fait, un acquéreur dont, à titre d’exemple, le conjoint est propriétaire d’un bien immobilier ne pourra pas bénéficier des barèmes appliqués aux résidents primo-accédant. La taxe d’acquisition qui lui sera appliquée s’élèvera alors à 8% du montant d’acquisition.

Le foyer fiscal imposable pour la taxe sur la plus-value.
Lors de la vente d’un bien, la plus-value générée par la partie venderesse est imposée, excepté en cas de réduction voire d’exonération, sous condition que soient remplis les critères fixés par la loi.
La définition du foyer fiscal de la partie venderesse comprendra les individus suivants :
– Le vendeur ;
– Son conjoint, hormis un conjoint habitant séparément de façon permanente ;
– Les enfants mineurs, exceptés les enfants mariés.
Par conséquent, étant donné que le vendeur bénéficie d’une exonération du paiement de la taxe appliquée à la plus-value de son unique bien immobilier qu’une fois tous les dix-huit mois, il en sera privé, de même, si son conjoint a procédé à une vente de ce type au cours de cette période.

Le cas particulier du contrat de séparation de biens.
De nombreuses décisions ont été émises par les tribunaux à propos de cas particuliers pour lesquels les définitions de « foyer fiscal », conformément aux termes de la loi, s’avérait être caduque. Il s’agissait notamment de statuer sur les répercussions fiscales de la signature par les conjoints d’un contrat de séparation de biens stipulant que leurs biens détenus préalablement à leur union demeureront la propriété exclusive de leur détenteur.

Dans le cadre d’une décision de justice audacieuse rendue en novembre 2014 par la Cour Suprême israélienne, cette dernière a établi que l’Administration Fiscale ne serait plus en mesure d’appliquer la définition du « foyer fiscal » lorsque deux conditions inéluctables sont remplies :
– Les conjoints ont signé un contrat de séparation de bien. La séparation des biens devra être intégrale et non partielle ;
– Les conjoints sont en mesure de prouver que la séparation des biens est effectivement appliquée au jour de la transaction.

En conclusion
La définition du foyer fiscal s’avère être complexe et lourde de conséquences. Aussi bien la partie venderesse que le futur acquéreur devront examiner minutieusement les singularités de leur foyer fiscal afin de procéder à une analyse précise du montage fiscal relatif à leur transaction immobilière.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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