Nombreux sont les propriétaires au sein d’une copropriété souhaitant rattacher à leur appartement un espace désigné comme partie commune.
Bien que certains propriétaires se l’approprient illégalement en établissant un fait accompli, il conviendra de procéder aux démarches légales d’usage afin que cet espace devienne officiellement et définitivement partie intégrante de l’appartement.
Quelles sont les démarches à entreprendre afin de rattacher légalement une part des parties communes à un appartement spécifique ?
L’article 55 de la loi israélienne relative au droit immobilier stipule que chaque copropriétaire est titulaire d’un pourcentage de la surface totale des parties communes, relativement proportionnelle à celle de son appartement.
Cependant, cette propriété relative s’applique de manière générale, sans désigner explicitement quelles sont les zones des parties communes rattachées à tel ou tel copropriétaire spécifique.
Par ailleurs, la jurisprudence israélienne a clairement énoncé qu’en vertu du droit fondamental de propriété, l’adjonction d’un espace des parties communes à un appartement devra obligatoirement s’effectuer de manière explicite, concrète et sans ambiguïtés.
En cas de doute, la décision du tribunal délivrée à la suite des différents dossiers traités a consisté à trancher dans la plupart des cas en faveur de la copropriété et au désavantage du propriétaire individuel.
Le principe sur lequel se fondait la conclusion du juge consistait à favoriser le droit de propriété collectif sur celui du particulier.
En revanche, lorsque le rattachement s’effectue explicitement, de manière légale et officielle, il constitue une opération juridique en bonne et due forme, octroyant à son propriétaire des droits immobiliers indiscutables.
La zone des parties communes ajoutée à l’appartement est clairement signifiée dans les plans déposés au Cadastre.
Quelle est l’approbation requise afin de procéder à un rattachement ?
La loi israélienne a expressément fixé qu’afin de rattacher une zone des parties communes à son appartement dans le but d’agrandir ce dernier, il sera exigé du propriétaire d’obtenir l’approbation des trois-quarts des copropriétaires de l’immeuble possédant les deux-tiers de la surface totale des parties communes. En outre, le rattachement d’une zone des parties communes, qui n’est pas destiné à agrandir un appartement, nécessitera l’accord de la majorité.
La jurisprudence israélienne a estimé que l’absence de réponse des copropriétaires sollicités ne saurait être interprétée comme étant une approbation de leur part.
Par conséquent, il conviendra d’obtenir un accord explicite et clair de la copropriété. C’est dans le même esprit que la Cour a tranché que l’annexion illégale d’un espace des parties communes par un propriétaire constitue une faute quotidiennement renouvelée, justifiant le dépôt d’une plainte à tout moment, quel que soit le délai écoulé entre la date de l’annexion effective et celle du dépôt de l’assignation.
Le rattachement effectué par le constructeur de l’immeuble est-il légal ?
Les décisions successives de la Cour Suprême israélienne ont indiqué que l’obligation d’effectuer le rattachement d’une zone des parties communes à un appartement spécifique s’applique également à un promoteur dans le cadre d’une transaction de type VEFA. Le promoteur est donc contraint de communiquer au futur acquéreur la teneur de ses droits immobiliers, conformément au contrat, au plan et au cahier des charges.
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Maître Yonathan TSADIKA
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