Le Régisseur des Terres israéliennes à donné raison à la plaignante lésée dans le cadre d’un Tama 38 : le promoteur devra la dédommager en raison d’un manque d’équité entre les différents propriétaires.
Tamar Ariel ZILBERG, Régisseur des Terres israéliennes, a dernièrement arbitré dans un conflit opposant une société de Tama 38 à l’une des propriétaires au sein de l’immeuble qui avait fait l’objet d’une réfection dans le cadre d’un Tama 38.
Cette dernière s’estimant lésée par rapport aux autres propriétaires quant à l’appartement venant à lui être livré, avait refusé de signer le contrat de Tama 38.
ZILBERG a contraint le promoteur à lui payer la somme de 500,000 ILS.
Pour rappel, ses décisions ont la même valeur que celle d’un Juge.
Sa décision s’est notamment appuyée sur le rapport d’un expert immobilier mandaté dans le cadre de ce dossier et ayant mis en lumière le fait que la plaignante était en effet lésée en matière de ratio entre l’ancien et le nouvel appartement venant à être livré comparativement aux autres propriétaires.
À noter qu’il ne s’agit pas là d’un précédent ; nombre de décisions de Justice dernièrement rendues dans le cadre de contentieux relatifs à des projets de Tama 38 ont mis en lumière que le processus de négociations était aussi important que le résultat de ces-dernières.
En ce sens, il est bon de rappeler quelques principes qui doivent être suivis tout au long du processus.
Dans le cas qui nous intéresse, aussi bien le processus de signature que celui de répartition des compensations financières entre copropriétaires ont été bafoués.
De fait, les négociations entre le promoteur et les propriétaires se sont fait à huis-clos : chaque propriétaire à négocié individuellement avec le promoteur la surface de l’appartement qu’il viendrait à recevoir, mais également son emplacement… tout cela sans que soit organisé un processus clair et transparent pour ces points cruciaux.
En découle que chaque propriétaire convint d’une compensation différente avec le promoteur, compensation qui fut fonction de sa capacité de négociation, mais également de ses relations, sans pour autant que les résultats de cette dernière soient corrélés avec les valeur et surface de l’appartement venant à être détruit.
Une fois le contrat de Tama signé par la majorité des copropriétaires et que seule manquait une signature afin que la majorité soit constituée pour permettre la mise en chantier, à savoir 80 %, le promoteur déroula le tapis rouge.
Problème ? Solution ! Il réussit à obtenir la signature fatidique en accordant des conditions exceptionnelles à un propriétaire réfractaire qui au vue des ponts d’or qui lui furent faits accepta de signer le contrat.
Semble évident qu’un tel modus-operandi en terme de négociations peut laisser douter de l’intégrité de la majorité…qui forte des cadeaux lui ayant été accordée peut désormais contraindre la minorité se retrouvant lésée au carré : elle va subir un projet dont elle ne voulait pas et sans les avantages obtenus par les autres propriétaires.
Il est rare que le Régisseur des Terres israéliennes mandate un expert pour apprécier ce genre de situations pour peu que les processus furent respectés : un processus de répartition ordonné, transparent, démocratique et équitable.
Lorsque c’est le cas, il respecte les décisions de la majorité.
En d’autres termes, le Régisseur des Terres israéliennes ne s’immiscera pas dans la répartition des compensations financières si les processus ont été correctement suivis et les normes d’équité respectées quand bien même un expert mettrait en lumière des inégalités.
C’est bien le respect des processus et la volonté commune et convenue des copropriétaires qui primera sur l’évaluation de l’expert.
Globes