Les baux emphytéotiques consistent en des locations de longue durée, généralement de 49 ou 98 ans, octroyant à l’emphytéote des droits semblables à ceux d’un propriétaire.
Dans la majorité des cas c’est l’Etat, par l’intermédiaire du Keren Kayemet LéIsraël (appelé le « KKL »), qui est le propriétaire légal du bien immobilier.
Bien que l’emphytéote peut profiter de son bien comme bon lui semble, certaines opérations exceptionnelles nécessitent l’approbation du propriétaire légal, en l’occurrence le KKL, conditionnée par le paiement d’une taxe.
Quelles sont les taxes qu’un emphytéote devra payer au KKL ?
Bien que ces dernières années la tendance des gouvernements israéliens successifs soit de tenter de privatiser les baux emphytéotiques, ces derniers demeurent très répandus en Israël. L’emphytéote bénéficie d’une liberté d’action bien plus large que celle dont dispose un locataire classique mais sans pour autant avoir le statut de propriétaire légal à part entière.
De ce fait, il conviendra qu’il obtienne l’aval du KKL en préambule de certaines opérations ponctuelles et exceptionnelles.
1. Les frais emphytéotiques annuels.
Les frais emphytéotiques annuels correspondent à la taxe qu’il conviendra de régler chaque année afin d’obtenir le droit d’utilisation du bien immobilier. Afin de se substituer au paiement de cette taxe annuelle, l’emphytéote pourra être autorisé, au début de la période du bail, à régler une taxe ponctuelle, appelée « frais emphytéotiques préliminaires », correspondant à un pourcentage de la valeur du bien.
De cette manière il sera exempté des frais emphytéotiques annuels durant toute la période du bail.
2. Les frais de capitalisation.
Le paiement des frais de capitalisation, duquel il conviendra de s’acquitter de manière ponctuelle au cours de la période du bail, permet d’être exempté des frais emphytéotiques annuels ou préliminaires.
Les frais de capitalisation s’élèvent généralement à près de 91% de la valeur du bien immobilier.
Hormis l’intérêt financier, le paiement des frais de capitalisation confère à l’emphytéote des droits élargis sur le bien immobilier qui s’exprimeront notamment par le biais de la signature d’un nouveau contrat de bail et d’une inscription au Cadastre.
3. Les frais d’approbation.
Les frais d’approbation sont une taxe conditionnant l’obtention de l’accord du KKL afin d’autoriser l’emphytéote à vendre ses droits à un tiers.
Les frais d’approbation sont appliqués uniquement à des biens immobiliers pour lesquels les frais de capitalisation n’ont pas été payés, généralement des terres agricoles.
Par conséquent, ultérieurement à la signature du contrat d’acquisition, le KKL diligentera un expert qui procédera à une visite du bien immobilier et rédigera son expertise dans laquelle il estimera quelle est la valeur de ce dernier. En prenant en considération les données mentionnées dans l’expertise ainsi que d’autres paramètres, le KKL adressera au vendeur une demande de paiement des frais d’approbation. Une fois ces derniers payés, le KKL sera habilité à délivrer son approbation, donnant ainsi une valeur juridique à la transaction.
4. Les frais de permis de construire.
Les frais de permis de construire sont une taxe supplémentaire appliquée lorsque l’emphytéote souhaite profiter de droits de constructions additifs, utiliser une plus grande surface du bien pour laquelle aucune autre taxe n’a été payée dans le passé ou modifier le statut du bien.
En d’autres termes, lorsque la surface que souhaite utiliser l’emphytéote, que ce soit par le biais d’une construction ou autre, est supérieure à celle mentionnée dans le contrat de bail, ou comporte un statut différent, il sera nécessaire de déposer une demande en ce sens auprès du KKL et de procéder au paiement des frais de permis de construire.
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Maître Yonathan TSADIKA
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