La location d’un bien immobilier peut s’avérer être une opération délicate, notamment du fait que le propriétaire octroie au locataire la pleine utilisation de son bien et doit de ce fait s’assurer d’être en possession des garanties adéquates.
Par ailleurs, le locataire à la recherche d’un logement correspondant à ses besoins peut parfois accepter des conditions drastiques et signer un contrat de location largement en sa défaveur.
Afin de remédier à cette situation, le législateur israélien a apporté un amendement à la loi relative aux locations destiné à équilibrer le rapport de force entre les Parties.
Bien que le système juridique israélien tend à privilégier la liberté de choix des Parties quant aux modalités contractuelles des termes de leur collaboration, la loi israélienne prévoit des dispositions spécifiques obligatoires concernant les locations à but de logement uniquement.
Cet amendement ne s’applique donc pas aux locations commerciales et à l’hôtellerie.
Par ailleurs, certains types de locations ne sont pas concernés par cet amendement, tels que les locations de chambres d’étudiants dans les dortoirs universitaires, les locations de longue durée (plus de dix ans), les locations entre proches ainsi que les locations de biens luxueux dont le loyer dépasse 20,000 ILS.
Quelles sont les nouvelles lois régissant les locations en Israël ?
1. Un contrat écrit et détaillé.
Le contrat de location devra être rédigé par écrit et signé par les Parties.
Un exemplaire original du contrat devra être remis à chacune d’entre-elles.
De plus, le contrat devra comporter les détails élémentaires de la transaction et notamment : l’identité des Parties, la description et l’identification du bien, la durée du bail ainsi que le montant du loyer.
En revanche, si les Parties n’ont pas rédigé de contrat, le bail ne sera pas rompu pour autant et il conviendra de se fonder sur le modèle de contrat de location mentionné dans les décrets ministériels publiés par le Ministre de la Justice.
2. Un appartement habitable.
Conformément à l’amendement de la loi relative aux locations, le bailleur a l’obligation de louer un bien qui soit habitable.
Cependant, les exigences en termes de loi sont primaires, réclamant notamment que le bien soit relié au système d’évacuation des eaux usagées, dispose d’un accès à l’eau et à l’électricité, possède une aération adéquate et soit dépourvu de tout danger.
Le non-respect de cette clause constitue automatiquement une violation du contrat de location par le bailleur, permettant au locataire de demander son annulation immédiate.
3. La réparation des dysfonctionnements.
L’amendement de la loi relative aux locations a homologué un usage répandu dans la majorité des contrats de locations en Israël, selon lequel le propriétaire est en charge des réparations dues à l’usure de l’appartement tandis que le locataire est responsable de celles dues à une mauvaise utilisation de sa part.
En cas d’infraction de cette clause par le bailleur, le locataire aura la possibilité de procéder à la réparation nécessaire et de demander une restitution des sommes payées à ce dernier.
4. L’exemption des frais d’agence et de l’assurance habitation.
Le locataire sera exempté du paiement des frais d’agence de l’agent sollicité par le bailleur uniquement.
En revanche, si ce n’est pas le cas, à titre d’exemple lorsque l’agent immobilier recherche un bien pour le locataire, ce dernier devra lui régler le montant de sa prestation.
Par ailleurs, le locataire sera exempté de la souscription d’une assurance habitation pour le bien immobilier.
Toutefois, le bailleur pourra l’y contraindre, dans le cadre des termes du contrat, notamment pour le mobilier et pour la responsabilité civile.
5. La limitation des garanties.
Le bailleur ne sera plus en mesure d’exiger des garanties dont les montants sont déraisonnables et la somme maximale de caution sera équivalente à 3 mois de loyer.
De plus, s’il décide de faire usage de ces garanties ou cautions afin d’obtenir la réparation d’un dommage qui lui a été causé, tel que le non paiement du loyer ou la non réparation d’un dysfonctionnement incombant au locataire, il conviendra que le bailleur se limite au montant du dommage causé uniquement.
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Maître Yonathan TSADIKA
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