La loi israélienne soumet l’acheteur d’un bien immobilier au paiement de la taxe d’acquisition et la Partie venderesse au paiement de la taxe sur la plus value.
Dans le cas d’un bien acheté en état futur d’achèvement (VEFA), le promoteur a l’obligation de régler la taxe relative à la vente des appartements.
Il sera recommandé à l’acquéreur de s’assurer, préalablement aux paiements qui lui incombe d’effectuer, que le promoteur a rempli ses obligations.

L’article 50 de la loi relative à l’imposition des transactions immobilières stipule qu’une opération soumise à l’impôt sur le revenu, à l’instar de la vente d’un appartement par un promoteur, est exonérée d’impôt sur la plus value.
Dans la pratique, afin de valider cette exonération, il conviendra de recevoir de l’Administration Fiscale une attestation confirmant que l’exonération sera ultérieurement appliquée.
Ce document, appelé  » attestation 50  » – Tofes 50 en hébreu – en référence à l’article de loi préalablement cité, est l’acte préalable à la délivrance du quitus définitif, une fois le traitement du dossier achevé par l’Administration Fiscale.
L’attestation 50 peut être délivrée spécifiquement par appartement, à l’échelle du projet ou pour tous les projets construits par le constructeur.

1.     L’attestation délivré au constructeur pour tous ses projets.
L’Administration Fiscale est habilitée à octroyer le formulaire 50 à un constructeur de façon systématique pour tous les projets futurs qu’il va construire, sous réserve qu’il remplisse certaines conditions préalables indispensables.
Généralement, l’Administration Fiscale accepte de délivrer ce type d’attestation à des promoteurs de renom et procède à diverses vérifications préalables quant au sérieux et à l’expérience de ces-derniers.

2.     L’attestation délivrée pour un projet spécifique.
L’Administration Fiscale est habilitée à délivrer l’attestation 50 pour un projet spécifique, suite à une demande qui lui aura été adressée par le promoteur. La définition de « projet spécifique » s’interprète au sens large, comprenant un immeuble ou un ensemble de bâtiments dont le promoteur prévoit la construction.

3.     L’attestation délivrée pour un appartement.
En l’absence d’attestation délivrée au constructeur pour tous ses projets et d’attestation délivrée au projet spécifique, le promoteur est disposé à demander à l’Administration Fiscale une attestation pour un appartement particulier.
Le cas échéant, le fonctionnaire des impôts en charge du dossier exigera de recevoir du promoteur une garantie équivalente à un pourcentage de la valeur du bien.

En conclusion.
Au jour de la signature du contrat d’acquisition d’un bien en état futur d’achèvement le promoteur ne dispose pas forcément de l’attestation 50.
Dans ce cas, il conviendra de prévoir dans le contrat une clause conditionnant l’un ou plusieurs paiements par la remise de cette attestation.
L’importance de cette dernière est due au fait qu’en l’absence du quitus de l’Administration Fiscale, l’acquéreur ne pourra pas faire inscrire ses droits de propriété au Cadastre, ultérieurement à la remise des clefs.

Précisions : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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