L’idée communément répandue est que l’acquisition d’un bien immobilier aux enchères constitue une opération financièrement très avantageuse permettant d’acquérir un bien immobilier dont la valeur est inférieure aux prix du marché.
Cependant, semble que dans certains cas ce type d’opération peut s’avérer périlleux pour l’acquéreur qui, encouragé par le prix d’achat intéressant, aurait tendance à ignorer des problématiques juridiques ou techniques existants dans le bien immobilier et qui justifieraient son prix de vente inférieur aux prix du marché.
L’achat d’un bien immobilier vendu aux enchères revêt de nombreux avantages.
Premièrement, le prix d’acquisition est inférieur aux prix du marché et certains frais annexes inhérents à cette transaction, tels que les frais d’agence, sont parfois réduits ou inexistants.
De plus, lors de ce type de transaction l’identité des créanciers concernés par ce bien immobilier est connue et le montant total de la dette a été explicitement déterminé par le tribunal.
De ce fait, les vérifications préalables à l’achat quant à l’identité des créanciers et ayants-droit s’effectue avec davantage de simplicité et en toute transparence.
Enfin, cette transaction a pour particularité de se dérouler dans des délais réduits, le vendeur ayant l’obligation de rembourser ses dettes rapidement.
Qui est en charge de la vente aux enchères ?
En Israël c’est généralement un avocat qui est nommé par une instance du tribunal ou par le département des créances du tribunal (appelé en hébreu : « otsaa lapoal ») afin de se charger de la procédure de vente de l’appartement dans le cadre d’une procédure de faillite.
La nomination d’un responsable du patrimoine chargé de la vente du bien peut s’effectuer au cours de différents types de procédures en Justice : saisie d’un bien immobilier en raison d’une créance, d’un divorce pour lesquels les conjoints ne parviennent pas à s’entendre quant à la répartition de leur patrimoine ou dans le cadre d’une procédure en Justice suite à une dette.
Quelles sont les principales étapes de la vente aux enchères ?
La première étape de la vente aux enchères est la publication dans la presse d’une proposition quant à la transaction en y mentionnant toutes les informations essentielles relatives à cette dernière.
Ensuite, les acheteurs potentiels intéressés auront la possibilité de faire une offre à laquelle sera jointe une garantie (un chèque de banque ou une garantie bancaire) d’un montant variant entre 5 % et 10 % de la valeur mentionnée dans la proposition.
L’offre la plus élevée sera retenue et son auteur convié à signer un contrat d’acquisition.
En revanche, si l’acheteur potentiel sélectionné renonce à la transaction, la caution déposée pourra être encaissée par l’organisateur de la vente aux enchères.
Enfin, une fois le contrat signé, la transaction devra être approuvée par le tribunal.
Ce mode de fonctionnement a pour avantage d’équilibrer le rapport de force et de rapprocher les intérêts divergents du créancier et de l’emprunteur en faillite.
À titre d’exemple, lors de la saisie d’un bien immobilier par un établissement financier suite à un retard de paiement des remboursement d’un crédit, l’intérêt du créancier sera de vendre le bien à bas prix sous réserve de recouvrer intégralement et rapidement sa dette alors que celui de l’emprunteur sera de le vendre au prix le plus élevé. La nomination du responsable de patrimoine chargé de la vente aux enchères, considéré comme neutre, est destinée à équilibrer ce rapport de force et à contrôler le bon déroulement de l’opération.
Le responsable tachera de procéder aux démarches dans les plus brefs délais afin de ne pas léser davantage le créancier tout en tentant de vendre le bien à un prix raisonnable dans l’intérêt du vendeur, d’autant que le montant des honoraires du responsable correspond généralement à un pourcentage du prix de la vente.
Quels sont les problèmes pouvant être rencontrés concernant le bien immobilier ?
Le prix de vente en dessous du marché d’un bien immobilier est fréquemment occasionné par la détresse d’un propriétaire en faillite ayant besoin de vendre son bien rapidement et de récupérer ses fonds.
Néanmoins, dans certains cas, le prix se justifie par des problématiques que connaît ce bien immobilier et qui ne seront pas toujours révélés à l’acheteur préalablement à la transaction.
– Les problématiques juridiques : étant donné qu’il existe divers types d’inscription des droits de propriété en Israël, il conviendra de s’assurer que tout est en règle et qu’il n’y aura pas d’obstacle à l’inscription futur des droits de propriété de l’acheteur ;
– Les problématiques techniques : à l’inverse d’un vendeur classique, le responsable de la vente aux enchères, qui est signataire du contrat à la place de ce dernier, n’acceptera probablement pas d’attester de l’état physique du bien, du bon fonctionnement de ses systèmes, etc…
Par ailleurs, dans ce type de transactions, certaines taxes et impôts, tels que la taxe sur la valorisation, incombant généralement au vendeur seront exceptionnellement à la charge de l’acheteur.
Ce dernier devra donc s’assurer de leur montant et des délais impartis pour effectuer les paiements.
De plus, l’acquéreur potentiel devra impérativement s’entourer de professionnels afin de déceler d’éventuels problèmes techniques et juridiques.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
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