La date de livraison d’un bien immobilier acheté VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) constitue l’un des points cruciaux du contrat d’acquisition.
Déterminée selon un nombre de mois à compter de la délivrance du permis de construire, de la signature du contrat d’achat ou à une date précise, elle permet à l’acquéreur de prévoir la date à laquelle il prendra possession de son bien immobilier et de pénaliser tout retard au delà de ce qui a été validé par le législateur.

Que faut-il impérativement vérifier préalablement à une assignation en justice ?

Les dispositions prévues par la loi.
L’amendement de la loi relative aux transactions immobilières octroie au promoteur une période de 60 jours, ultérieurement à la date de livraison fixée dans le contrat, pour livrer l’appartement.

Au-delà de cette période de retard sans pénalités, les acquéreurs pourront percevoir une indemnité dont le montant est fixé par la loi.
Lorsque le retard est jusqu’à huit mois, l’indemnité devra être équivalente à un mois et demi de loyer pour un appartement du même type.
À compter du neuvième mois, l’indemnité devra être équivalente à un mois et quart de loyer.

De plus, bien que cette disposition ne soit pas toujours appliquée dans les faits, la loi prévoit que le paiement des indemnités par le promoteur s’effectuera à la fin de chaque mois de retard.

Enfin, le législateur a souhaité s’ingérer activement dans les termes des contrats d’acquisition signés entre les Parties et ne permet donc pas à ces dernières de se soustraire à ces obligations.

Enfin, il conviendra de s’enquérir de la situation réelle du bien et de l’avancée de la construction.
Les affirmations du promoteur selon lesquelles l’appartement est habitable et « prêt à être livré » devront impérativement être vérifiées.

À titre d’exemple, l’acquéreur devra confirmer que les infrastructures prévues dans le cahier des charges ont bien été installées, que la construction a été finalisée et que l’accès à l’appartement est sécurisé, y compris dans le cas où des finitions sont toujours en cours dans les parties communes.

En ce sens, il conviendra de faire appel à un expert au moment de la livraison qui sera en charge d’auditer la conformité de l’appartement au cahier des charges.
Son rapport aura une valeur juridique en cas de différend.

Que faut-il vérifier préalablement au dépôt d’une assignation ?

1.     La lecture attentive du contrat d’acquisition.
Le contrat d’acquisition est l’acte juridique qui régit les droits et devoirs respectifs de chacune des Parties et les obligations entre ces dernières.
Notamment, sont mentionnés dans le contrat :

• L’identification du bien immobilier ;
• L’identité des Parties ;
• Le prix ;
• L’échéancier, ainsi que la date de livraison.

En outre, le contrat prévoit également quels seront les mécanismes mis en place en cas d’infraction contractuelle et quels seront les sanctions imposées à la Partie ayant provoqué cette situation ; seront également prévues les compensations pour la Partie lésée en cas de manquement à l’une des clauses.
En ce sens, il conviendra de prendre connaissance des termes du contrat d’acquisition préalablement au dépôt d’une assignation.

2.     Les cas pour lesquels le retard est autorisé et ne permet pas de bénéficier d’une indemnité.
Cas de force majeure.
Dans la majorité des contrats d’acquisition de biens en état futur d’achèvement, les Parties conviennent d’une clause en vertu de laquelle dans le cas où ont lieu des événements indépendants de la volonté du promoteur et qui seraient à l’origine d’un retard de livraison, ce dernier ne sera pas comptabilisé dans la période pour laquelle des indemnités doivent être versées.

Ce type de clause est permis par la loi sous réserve qu’il s’agisse bien d’un retard dont le promoteur n’est pas responsable.
À titre d’exemple, les délais de retard en cas de grève généralisée, de situation sécuritaire délicate, voire d’opération militaire importante ou de guerre, de retard relatif aux importations de matériaux de construction ou de situation sanitaire (à confirmer au cas par cas) ne constitueront pas obligatoirement un motif de paiement d’indemnités par le promoteur.

Modification des plans.
Lorsque l’acquéreur souhaite modifier les plans de son appartement cela nécessite généralement l’intervention de nombreux corps de métiers et prestataires afin d’élaborer les plans puis de les mettre en œuvre sur le chantier.
Si ces modifications occasionnent un retard, ce dernier ne saurait être imputé au promoteur et par conséquent ne justifiera pas le paiement d’indemnités à l’acheteur.

Néanmoins, la jurisprudence stipule que le promoteur devra clairement indiquer à l’acquéreur quel sera le délai nécessaire pour la mise en œuvre de ces modifications.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
yonathan@tsadika.co.il