En cas d’infraction contractuelle par la Partie adverse, la Partie lésée dispose de différents recours : annuler le contrat ou, au contraire, en exiger l’application.
À l’instar des autres types de contrats, le contrat d’acquisition immobilière doit être scrupuleusement appliqué et les cosignataires ont l’obligation de se conduire avec droiture et de faire preuve d’honnêteté l’un vis-à-vis de l’autre.
De quelle manière peut-on exiger l’application d’un contrat d’acquisition immobilière ?
Lorsque l’une des Partie ne respecte pas l’une ou plusieurs des clauses essentielles d’un contrat, la Partie lésée est en droit d’en demander l’annulation, conformément aux termes stipulés dans celui-ci.
Le cas échéant, il conviendra d’informer par écrit la Partie adverse et de la notifier que passé le délai prévu dans les termes du contrat pour rectifier son infraction, le contrat sera annulé.
Dans ce cas, la Partie lésée pourra réclamer des indemnités pour violation contractuelle, qui oscillent généralement entre 10 % et 15 % du montant de la transaction, hormis les dommages et intérêts qui pourront être perçus dans le cadre d’une assignation en Justice.
L’obligation de restitution incombera ensuite aux Parties qui devront mutuellement se rendre les sommes versées et rétablir la situation juridique telle qu’elle était préalablement à la signature du contrat.
À titre d’exemple, le vendeur devra rembourser à l’acheteur les sommes versées (après déduction des indemnités d’annulation s’il est la Partie lésée) et ce dernier aura l’obligation d’annuler la note cadastrale inscrite en sa faveur.
Cependant, la jurisprudence israélienne privilégie majoritairement l’application du contrat et cherche à en éviter l’annulation. Cette prise de position est destinée à garantir la stabilité du système juridique ainsi que des marchés commerciaux et financiers en garantissant aux Parties que les conditions négociées et conclues selon les termes d’un contrat seront respectées.
De quelle manière peut-on contraindre la Partie adverse à appliquer le contrat ?
Le signataire d’un contrat sera habilité à déposer une requête au Tribunal afin d’obtenir une injonction de Justice et ainsi contraindre l’auteur de l’infraction.
La Partie lésée dispose de plusieurs recours et sera autorisée à déposer une requête afin d’obtenir l’une des injonctions suivantes :
- « L’injonction de faire », destinée à obliger la Partie adverse à exécuter son engagement contractuel.
À titre d’exemple, contraindre le vendeur à la livraison d’un appartement ou l’acheteur à la réalisation des termes du contrat. Si le Juge accepte la demande, c’est lui qui fixera les conditions et les délais impartis. Selon le même principe, la Partie lésée est également habilitée à demander au Tribunal
d’astreindre la Partie adverse à s’abstenir d’effectuer une action, telle que la vente du bien immobilier à une tierce personne. - « L’injonction de payer », destinée à contraindre l’auteur de l’infraction à procéder à un paiement.
À titre d’exemple, l’auteur de l’infraction se trouvera forcé de respecter l’une des échéances de paiement fixée aux termes du contrat.Dans quels cas n’est-il pas possible d’appliquer le contrat ?
La loi israélienne relative au Droit des contrats énumère les cas au cours desquels l’application des termes du contrat ne sera pas concevable :1. Lorsque le contrat est juridiquement ou matériellement inapplicable : si le propriétaire d’un bien immobilier a transféré ses droits à un tiers qui a été inscrit au Cadastre, il ne sera plus possible d’exiger de lui de respecter un contrat de vente avec un acheteur antérieur ;
2. Lorsque l’application du contrat exige d’effectuer un travail personnel ;
3. Lorsque la supervision de l’application du contrat exige la mise en œuvre de moyens disproportionnés par le Tribunal ou le département de saisie par huissiers de ce dernier ;
4. Lorsque l’application du contrat n’est pas équitable au vu des circonstances. Cette dernière possibilité est destinée à permettre au Juge en charge du dossier de rendre une décision impartiale et juste selon les faits spécifiques de l’affaire en cours.
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Maître Yonathan TSADIKA
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