Pourquoi les maisons en Israel coûtent si cher?

Le prix des maisons en Israel commence par le coût des terrains et les prix élevés de construction. Certains acteurs de l’industrie du bâtiment disent que la solution serait d’apporter des travailleurs étrangers supplémentaires et l’introduction de technologies modernes.

Selon une analyse effectuée par l’Association des Entrepreneurs et des Constructeurs d’Israël, la plus grande partie du coût d’une maison est la construction, qui représente environ 35% du prix de vente. Puis vient s’ajouter l’infrastructure des terres et des utilités, comme l’eau, les égouts et l’électricité, qui représentent 30% du prix final, et même plus dans les zones plus désirables. Enfin, les taxes représentent un montant supplémentaire de 22%.

Les coûts de construction comprennent les frais directs, qui sont les matériaux (ciment, acier, planchers, baignoires et toilettes, etc…) et la main-d’œuvre. Viennent ensuite s’ajouter les coûts indirects, tels que les charges d’exploitation du constructeur, qui peuvent inclure les salaires du personnel, les frais juridiques, de marketing et les frais de financement.

Le coût du terrain et des impôts fait régulièrement les nouvelles, surtout après la proposition du ministre des Finances Yaïr Lapid du projet de loi « TVA à 0 % » (aujourd’hui disparue) pour les acheteurs d’une première maison. Le Ministre du Logement et de la Construction Uri Ariel a un plan différent pour réduire le coût des terrains aux entrepreneurs, mais le gouvernement a toujours considéré les coûts de construction comme étant quelque chose qu’il ne pouvait pas contrôler.

Une des explications plausibles pour expliquer les prix élevés du logement en Israël est le monopole traditionnel de Nesher sur le marché du ciment. Mais une étude réalisée par l’Association des Constructeurs a constaté que même si une concurrence accrue dans ce secteur permettrait de réduire les coûts, cela ne baisserait toujours pas vraiment les prix de maisons. L’association estime également qu’il serait utile d’augmenter les quotas de travailleurs étrangers. En effet, les constructeurs disent que la clé de la baisse des prix du logement en Israël réside dans l’importation de main-d’œuvre de plus faible coût.

Selon Benshimon, chef de la direction de l’Association des Constructeurs, le gouvernement permet à 8000 travailleurs étrangers d’être en Israël à tout moment donné, mais il n’y en a que 5 000 à l’heure actuelle. L’importation de main-d’œuvre étrangère s’est arrêtée lorsque le gouvernement a décidé de limiter l’importation de travailleurs étrangers aux pays avec lesquels Israël a un accord en place régissant cette activité, ce qui limite ces pays d’origine à deux endroits: la Moldavie et la Bulgarie. Mais aucun de ces deux pays n’a de main-d’œuvre suffisamment qualifiée dans ces domaines.

Et la pénurie de main-d’œuvre qualifiée a eu un autre coût: construire une maison maintenant prend en moyenne 28 mois, comparé à 18 mois dans les années 1990, ce qui gonfle les frais généraux et les coûts de financement de l’entreprise.

L’association estime que pour la construction de 42 000 nouvelles unités de logement, (ce qui est la cible du Ministère du Logement) il faudra 20 000 travailleurs étrangers. Pour atteindre l’objectif ambitieux de construction de 60 000 nouvelles unités par an, et afin de combler le déficit qui s’est accumulé (au fur et à mesure que la demande dépassait l’offre au fil des années), il faudra 34 000 travailleurs étrangers.

Selon Yigal Govrin, président de la société de gestion de projets de construction WXG (Waxman-Govrin-Geva), il est vrai que, en plus du fait que les terrains sont plus chers dans les zones désirables, la construction l’est aussi, parce que la qualité du travail est meilleure. Une maison relativement bon marché à l’extérieur de la ville ne sera pas construite aussi bien qu’une maison plus chère à Tel Aviv. Plus la zone est chère, plus les acheteurs exigent de la qualité, dit-t-il. Tel Aviv et ses environs sont plus riches que la périphérie.

Selon les estimations du professeur Yehiel Rosenfeld, directeur de l’Ingénierie de la Construction et du programme de Management a l’Institut de Technologie de Haïfa (Technion Israel), ne serait-ce que la main-d’œuvre, des verseurs de ciment aux installateurs de fenêtres, des peintres aux administrateurs, coûte 2000 shekels par mètre carré de « logement fini ». Si l’on ajoute à ça le coût des matériaux, du ciment à l’acier, des toilettes aux éviers de cuisine, cela aussi peut revenir à 2000 shekels par mètre carré. Lorsque du matériel spécial comme des grues sont ajoutées, le coût total de la construction peut se chiffrer jusqu’à 4500 shekels par mètre carré.

Rosenfeld note que les coûts de construction en Israël sont effectivement raisonnables par rapport au monde, même légèrement inférieurs, parce qu’à l’étranger les matériaux sont moins chers (des toilettes en Israël coûtent plus cher que des toilettes en Europe, car il sont importés d’Europe). La main-d’œuvre, cependant, coûte plus cher en Europe qu’en Israël.