Voulant empocher le gain de la vente des appartements venant à être construits dans les étages supplémentaires et ce en remplaçant le promoteur, les actuels propriétaires d’un immeuble à Givataim se retrouvent dans la tourmente avec un chantier stoppé en plein milieu.
Pourquoi ?
Une récente décision de la cour de justice a scellé le destin des actuels propriétaires d’un immeuble situé à Givataim s’étant improvisés apprentis promoteurs en Tama 38 – chronique d’un échec…
Les propriétaires de cet immeuble ont décidé de se lancer dans une aventure unique, celle d’entreprendre d’eux même leur Tama 38, persuadés qu’ils étaient compétents dans ce domaine et qu’ils pourraient ainsi bénéficier des avantages du renforcement de l’immeuble, mais également du fruit de la vente des appartements supplémentaires qu’ils prévoyaient de rajouter.
De fait, leur projet impliquait la construction de 4 appartements supplémentaires qu’ils pourraient vendre à de futurs acquéreurs ; ces ventes serviraient notamment à financer l’intégralité des frais (juridiques, travaux et autres) dans un premier temps, mais également à dégager un bénéfice qui serait distribué entre les différents actuels propriétaires.
Coût total estimé de construction de ces-derniers : 1,311,560 ILS.
Forts de leurs calculs, c’est en 2010 que les propriétaires mettent leur projet en route et se tournent vers leur avocat afin que ce-dernier prenne le relai et gère la suite : mise en oeuvre et financement de ce-dernier.
Sa rémunération : 7 % HT du coût de construction des 4 appartements supplémentaires.
Concernant le financement, les propriétaires ont signé des contrats de prêt à un taux de 12 % annuel avec d’autres clients de ce même avocat (conflit d’intérêt avez-vous dit ?) ; l’avocat s’est engagé à fournir au projet un financement initial et à financer le processus de planification jusqu’à l’obtention d’un permis.
Mais c’est la que les choses se compliquent… et que la promesse d’un gain facile tourne au cauchemar.
De fait, il est difficile de vendre un appartement en VEFA sans que la construction en soit garantie par une banque.. si bien qu’en 2015, le projet s’arrête pour raison financière, les propriétaires étant à court de disponibilités.
Certains propriétaires ont alors proposé de se rapprocher d’un promoteur capable de concrétiser le projet, tandis que d’autres s’y opposaient et proposaient de s’endetter en banque afin de continuer les travaux.
Depuis, les travaux n’ont jamais repris…
Autopsie
Aveuglés par l’appât du gain, les propriétaires ont fait fi des différents signaux qui auraient pu éviter cette catastrophe.
En premier lieu, un avocat multi-casquettes : juridique, maitre de chantier et en charge du financement. Cette multiplicité des rôles implique forcément des conflits d’intérêts.
Par ailleurs, ils n’ont pas sollicité de professionnels du milieu tel qu’un architecte qui aurait permis de planifier le projet et de le suivre jusqu’à sa réalisation ; ils n’ont également pas pris la peine de solliciter une banque qui aurait pu leur octroyer un concours bancaire moins coûteux, mais également garantir le projet.
À ce jour, les propriétaires vivent encore dans un chantier à ciel ouvert et sans promesse de lendemains plus heureux ; pire, ces-derniers ont une dette totale se chiffrant à 4.3 millions de shekels (!).
Et le juge Yair HASDIEL de conclure avec sagesse : « il y a encore une ou deux générations, les questions abordées entre différents propriétaires israéliens tournaient essentiellement autour des questions de voisinage, se sollicitaient pour du sucre ou du lait, ne les amenant jamais là où ils n’avaient pas pied ; toutefois, les choses ont changé. À l’ère où les appartements sont devenus des biens immobiliers, des produits d’investissement, dont le prix dépasse parfois l’entendement, cet appât du gain peut pousser certains à s’aventurer en eaux profondes comme dans le funeste cas de ce Tama 38… Et le constat est sans appel : les litiges de voisins en matière d’entreprenariat, de finance, de planification, de construction, de supervision, de fiscalité et autres questions financières si lourdes, mais également d’expertise et de risque peuvent être beaucoup plus amères que le café sans sucre… ».
Globes