Jusqu’à présent le Tama 38 était un plan qui consistait principalement au renforcement de la structure existante pour qu’elle soit conforme aux normes sismiques. La nouvelle mouture prévoit également d’autoriser la destruction et reconstruction d’immeubles pour lesquels des permis de construire ont été délivrés avant 1980.

Par ailleurs, et pour peu que l’immeuble existant ait 2 étages ou plus, il sera possible pour le promoteur d’agrandir sa surface de 350 %.

Le remplaçant du Tama 38 arrive !
Le 29/11/2020, le ministère de l’Intérieur a publié la nouvelle version du Tama 38.

Tout d’abord, il convient de rappeler que le Tama 38 est une disposition visant à adapter des immeubles construits avant 1980 aux normes sismiques.
Existent deux versions à ce type de projets :

• Le Tama 38-1, qui consiste en un renforcement de la structure existante, à la mise aux normes sismiques et la construction de quelques étages supplémentaires ;
• Le Tama 38-2, consistant à reloger les habitants d’un immeuble/quartier provisoirement, afin de détruire leur immeuble/quartier et de reconstruire plus grand et neuf ; les anciens propriétaires reçoivent en contrepartie un appartement dont les loyers sont payés durant la durée des travaux, puis un logement plus grand.

L’un des enjeux majeurs pour le promoteur les entreprenant reste la pertinence financière de ces derniers.

Ce type de projets qui a largement contribué au renouvellement urbain de certaines villes, implique toutefois certaines contraintes, à savoir celles de règles très précises et imposées aux collectivités locales et municipalités.

La nouvelle version prévoit de laisser plus de souplesse à ces dernières en matière de validation des plans et ce selon leurs besoins de planification.
Ainsi, et contrairement à la précédente version, elles pourront par exemple valider un projet de type Tama 38-2 à la seule condition que le permis de construire de la structure existante ait été délivré avant le 01/01/1980.

Par ailleurs, la nouvelle mouture prévoit la possibilité de reconstruire plus grand ; beaucoup plus grand !
À savoir 350 % de l’ancienne surface existante pour peu qu’elle ait été construite en conformité avec les anciens permis de construire ; en effet, le calcul des 350 % ne saurait s’appuyer sur des constructions illégales.

Le calcul de ces fameux 350 % ne s’appuiera pas non plus sur des constructions ajoutées à la structure existante selon des permis de construire délivrés après 2000.

Une nouvelle condition est toutefois imposée : que l’immeuble objet de la réfection soit au minimum de 2 étages et constitué d’au moins 2 appartements.
Enfin, les chambres fortes feront bien évidemment parties des 350 % et pourront être construites des surfaces publiques déduites des fameux 350 % sans que ces dernières n’excèdent un ratio de 15 % de la nouvelle surface totale.

La propriété de la partie désignée à des fins publiques a été transférée à l’autorité locale, à condition que l’ajout d’espaces publics ne nuise pas à la plus-value de l’immeuble.

Ce projet de loi, pour peu qu’il soit validé, permettra également aux collectivité locales de délivrer des permis de construire beaucoup plus rapidement, tandis qu’actuellement leur délivrance exige généralement plus de 12 mois.

Par ailleurs, cette loi sera également contraignante pour les collectivités locales en terme de temps ; de fait, ces dernières devront valider sous un délai de 36 mois (avec une possibilité de rallonge de 24 mois dans certains cas) dès l’entrée en vigueur de la loi, un plan d’aménagement du territoire couvrant l’intégralité de la ville.

Enfin, le projet de loi prévoit de restreindre passablement les assouplissements par rapport au permis de construire initialement validé.
Jusqu’à présent, il était coutume de demander des assouplissements par rapport au permis délivré, notamment des ajouts de surface, etc… ce qui avait pour conséquence d’allonger passablement les délais de traitement et donc de ralentir la mise en œuvre/livraison des projets.

Ceci est une première étape dans un projet d’assouplissement des démarches administratives qui permettront à terme à un architecte assermenté de délivrer un permis de construire sans plus avoir à passer par la collectivité locale pour ce faire.